高く売るための不動産会社の選び方

こんな認識でいませんか?

  • ●不動産会社によって扱える物件件数が違う
  • ●大手不動産会社であれば高く売ってくれる
  • ●営業マンの知識やスキルは全員同じ
  • ●戦略がなくても広告を出せばすぐ売れる
  • ●大手不動産会社だから安心・信用できる

しっかりとした「販売戦略」を持つ不動産会社を選ぶ

物件の売却方法も「仲介による売却」と「買取保証による売却」の2種類が存在致します。それぞれにメリットがありますので、簡単にご説明致しますので、ご希望に合わせて選んで下さい。詳しい内容などは弊社までお問い合わせ下さい。

仲介による売却

不動産を早く高く売る為には、販売戦略がしっかり検討されているかが最も重要です。【仲介による売却】で進めて行くには、まず、その会社の販売戦略を確認してください。そして、もうひとつ知っていて欲しいのですが、仲介による売却の場合、いつ売れるか予測出来ないという点がデメリットして考えられます。

買取保証による売却

少しでも高く売りたい、でも最後はいつまでに売れないと困るという場合は、どうしたらいいか?この場合は、【買取保証による売却】があります。これは、仲介で購入者を探すのですが、期限を決めて、その期限までに仲介出来なかった場合は予め決めていた価格で仲介会社さんが、その不動産を買取るという手法です。ただし、買取となった場合、仲介の価格より低い場合が多いです。

不動産会社選び重要となるのは5つポイント

そして、基本中の基本は売却を任せる不動産会社選びです!これは売り方と同様に、とても重要な内容なのでここで説明しておきます。

  • 01.見込み客がいるか?
  • 02.戦略を考える会社か?
  • 03.建物の価値を見極める能力を持っているか?
  • 04.会社の特徴はどうか?
  • 05.売却に対する考え方はしっかりしているか?

01.見込み客がいるか?販売対策は?

よく不動産会社の営業担当者は、「見込み客がいるので当社とまずは媒介契約してください」というトークをします。もし見込み客がいても、その見込み客が購入するかどうかは分かりません!なので騙されないで下さい!もしも、見込み客がいるというトークを聞いたら、「その方が買わなかった場合、その後の対策は?」と聞き返してください。

もしも、その方が購入しなかった場合その後の販売活動が一番重要です。当社グッドコーポレーションでは、まずは本当に見込み客がいるかどうか、正直にお答えします。もし見込み客がいても、その方が購入しなかった場合にその後の対策案もしっかりとお伝え致しますのでご安心下さい。

02.戦略を考える会社か?

先程も記載した通り、仲介でも不動産を売るためにどのような戦略で販売していくかを明確にしている事が重要です。具体的な戦略を考えてくれる会社かどうかを確認してください。

※当社の販売活動は戦略を中心とした活動をします。詳しくはこちらの「住宅売却活動」をご確認ください。

03.建物の価値を見極める能力を持っているか?

不動産査定で建物の状態を見極めず、査定価格が出せるのでしょうか?当社は、必ず一級建物アドバイザーが査定に伺い、建物の状態を確認致します。

建物の状態を把握出来る担当者が査定に伺う事で、築年数が浅い物件は、建物の状態をアピール出来る様になります。
また、築年数が経っている場合は、引渡し後のトラブル防止に役立ちます。ですので、当社では不動産売却査定時には、必ず一級建物アドバイザーが伺います。

04.会社の特徴はどうか?

一言で不動産会社と言っても業態は色々あります。あなたが売却を任せようとする会社が、売買仲介をメインとした会社かどうか、確認が必要です。 不動産会社を業態別で分けると、

  • 1.売買仲介の会社→建物や土地を売買したり仲介をする不動産会社
  • 2.賃貸仲介の会社→アパートや事務所などを貸したり、借りたりする際の仲介をする不動産会社
  • 3.デベロップメント→建売住宅などを作って販売する不動産会社
  • 4.賃貸管理会社→賃貸不動産の管理をメインとしている不動産会社
  • 5.家主業→賃貸アパートやオフィスビルの家主業をメインとしている不動産会社


の5つに分かれます。

※当社はももちろん、売買仲介専門です。さらに、住宅系に特化していて、メインは売却物件を預かり、その物件の売る事がメインです。

05.売却に対する考え方はしっかりしているか?

不動産の売却は不動産会社で決まるとまで言われています。ですので、売却に対する、その会社の考え方はとても重要となりますので、売却に対する考え方をきっちり確認しておきましょう。

家を売る事を決めたら不動産会社と契約

不動産を売却したい方(売主)は先ず、不動産会社に価格を査定してもらい、売り出し価格を決定します。その際、売主と不動産会社が契約を締結するのですが、それを「媒介契約」といいます。媒介契約には3種類ありますので、簡単に説明致します。

3種類の媒介契約

●その1.専属専任媒介契約
一社にしか売却の依頼ができず、売主が自ら買主を見つけた場合でも手数料が必要です。

●その2.専任媒介契約
一社にしか売却の依頼ができず、売主が自ら買主を見つけた場合は手数料が不要です。

●その3.一般媒介契約
売却の依頼は複数社に依頼ができます。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の特徴

売主と「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結した不動産会社は、その地域の全ての不動産会社が加入している「指定流通機構(レインズ)」に一定期間内に物件情報を登録しなければならない義務を負います。

これは、売り物件情報を他の不動産会社に公開することによって「物件売買の正確かつ迅速な成立と、依頼者の利益増進を図ることを目的」としたシステムで、買主を他の不動産業者にも探してもらうという仕組みになっています。

従って、あなたが「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で依頼した不動産会社だけでなく、他の不動産会社でも購入者を見つける事が出来ます。

大手不動産会社だから安心・信用できるは嘘?

こちらも多くの皆さんが誤解されています。大手不動産会社は日頃、街を歩いていてもテレビを見ていても、広告や雑誌・CMなどで見かける為、サービスや印象が良く思われています。がしかし大手でも、売上重視の営業でお客様の為を思ってアドバイスや行動をしない会社も多く存在します。どんな特徴があるのか解説したいと思います。

その01.積極的に売却物件を紹介しない

まず通常の仲介は、上記の図のように売主だけを仲介した場合、買主側だけを仲介した場合は、片手(かたて)仲介といいます。不動産会社が得られる仲介手数料は、「売買価格の3%+6万円×消費税」というのが一般的です。(※物件価格が400万円以上の場合)

ですが、大手不動産会社は両手(りょうて)仲介が基本だからです。両手仲介とは、上記の画像のように1社の不動産会社内で売主と買主を見つけて契約させる方法です。売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができることから両手仲介といいます。両手仲介を基本とした場合、他の不動産会社に売却物件を紹介しにくくなるため、高値での売却ができなくなる可能性があります。

両手仲介と片手仲介では仲介手数料が2倍の差があるので、不動産会社はメリットが大きい両手仲介をしたくなりますね。

その02.高く売るための具体的な戦略がない

2つ目に、大手不動産会社には数多くの売却物件がありますが、不動産を高く売るための具体的な戦略はないのです。そのため、1つ1つの売却物件に対して、なるべく手間をかけずに売れるような売却価格を設定します。

中古一戸建ての査定をする時も大手不動産会社は、建物の状態を細かく見て査定はしません。建物に詳しくない営業担当者が「間取り」「部屋の綺麗さ」などの表面的をチェックするくらいなのです。「建物の調査報告書を作成する」「効果的なリノベーションプランを提案する」などの具体策などは提示されません。

悪質な手口「囲い込み」とは?

囲い込みとは、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、他の不動産会社に取り扱わせないようにする行為のことです。自社内で物件を囲い込むというイメージがあることから、不動産会社では通称「囲い込み」と呼んでいます。

不動産会社が囲い込みをする理由は、上記の図のように「売主」「買主」の両方から手数料を貰うことが出来るので、利益が2倍になるからです。特に大手不動産会社は数多くの売却物件を扱う為、囲い込みをしてより多くの利益を上げています。

囲い込みの具体的な手口

不動産会社A社に1件のマンションの売却があったとします。不動産会社専門のデータベース「REINS(レインズ)」に売却物件の情報が登録されます。別の不動産会社B社やC社が見込み客を見つけたので、A社に内見の希望を問い合わせをしても上記の解説画像のように、「商談中です」とか「契約予定です」と答えて他の不動産会社のお客様には紹介しないという手口です。

囲い込みは売主への裏切り行為

囲い込みをされてしまうと、物件を売却した売主側にとっても大きなマイナスなのです。例えば、売主の希望売却価格が5000万円だったとして、囲い込みを行っているA社がこのままだと売れないと言って4500万円の値下げをした時に、もしかしたらB社は希望価格満額の5000万円で売却してくれる可能性があってもそれはしてもらえないのです。売主の利益よりも、両手仲介をして「自社の利益を得る事」を最優先にしか考えていないのは、厳しい言い方をすれば、売主に対する裏切り行為といえるでしょう。

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