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ー STEP11. 既存住宅売買瑕疵保険について ー

STEP11. 既存住宅売買瑕疵保険について

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新築は建築業者による長期の保証があるのですが、個人間取引の中古住宅にはそういった制度がありませんでした。そこで今回解説するのは、中古住宅の流通を促進するために、万が一のトラブルに備えて予め問題解決の資力を確保する目的で創られた「既存住宅売買瑕疵保険」を詳しく解説します。北摂エリアの瑕疵保険はグッドコーポレーションへお任せください。

既存住宅売買瑕疵保険とは?

構造躯体と雨水の浸入などに対する最長5年間、最大1000万円の保険制度です。(給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります)

万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので安心の保険です。

最大1000万円まで補修費を保険で賄うことができる?

雨漏れなどの不具合が発覚した場合に、最大1000万円まで補修費を保険で賄うことができます。中古住宅購入時には欠かせない大切な制度なのですが、制度が始まってから日が浅く、適切に案内できる不動産事業者が少ないのも事実です。

グッドコーポレーションでは、中古住宅を購入されるお客様へ既存住宅売買瑕疵保険を適切にご案内いたします。

既存住宅売買瑕疵保険の目的は?

既存住宅売買瑕疵保険の目的は消費者保護です。取引した住宅で瑕疵の問題が発覚しても、その問題個所を補修する費用がないためトラブルになり得ます。既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、万が一の事故でも解決するための資力が確保されているので、安心してお取引いただけます。

既存住宅売買瑕疵保険の加入方法は?

中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。

既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。つまり、瑕疵保険に加入できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

既存住宅売買瑕疵保険の加入手続はどうするの?

売主である宅建業者もしくは検査会社が加入手続きします。万が一保険事故が発生した場合に、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合は、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できます。 ※リフォーム工事の賠償責任保険など損害保険の多くは当事者である事業者が倒産すると保険金がおりないケースが多いです。

既存住宅売買瑕疵保険は大きく分けて3つ

その1.宅建業者が売り主となる場合(宅建業者販売)

宅建業者が中古住宅を販売する場合は、宅建業法に基づき2年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。宅建業者がこの瑕疵担保責任を履行したことによる損害をてん補するのが、宅建業者販売の場合の「既存住宅売買瑕疵保険」です。

宅建業者はあらかじめ保険法人に届出を行ったうえで、引渡し前に保険法人に加入を申し込みます。申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。

引渡し後に瑕疵が見つかった場合、宅建業者による瑕疵の補修等の費用が保険金として支払われます。宅建業者が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合、買主に直接保険金が支払われます。

売主である宅建業者でないと保険申し込みができないのがポイントです。売買契約を締結した後だと断られることも考えられるため、買付申込時には瑕疵保険の加入を取引の条件として交渉したいものです。

また、売主が宅建業者の場合は、「住まい給付金」などの補助制度を利用するためには瑕疵保険の加入が要件となります。売主が個人の場合と判断が異なるので注意したいところです。

その2.宅建業者以外が売り主となる場合(個人間売買)

宅建業者以外の個人が中古住宅を販売する場合は、瑕疵担保責任は義務ではなく、また個人の売主に長期間の瑕疵担保責任を負わせることは現実的ではありません。

このため、検査機関(建築士事務所など)が検査を実施し、隠れた瑕疵によって生じた買主の損害に対する保証責任を負い、その保証責任に対する保険が個人間売買の既存住宅売買かし保険です。

検査機関はあらかじめ引渡し前に保険法人に申込み、申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。引渡し後に瑕疵が見つかった場合、検査機関による瑕疵の補修等の費用が保険金として検査機関に支払われます。

検査機関が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合は買主に直接保険金が支払われます。検査機関という聞きなれない表現ですが、リフォーム会社や工務店と置き換えて間違いではありません。

瑕疵保険の検査は主に建物の劣化に関することで、何らかの劣化が指摘される可能性が高く、劣化を補修する工事業者と瑕疵保険の検査事業者を分けてしまうと手続きがややこしくなってしまうため(保険法人によっては加入できなくなる場合も)、中古住宅の取引時のリフォームと瑕疵保険はセットで同じ業者に依頼するのが良いでしょう。

瑕疵保険の検査機関として登録のある事業者とは、言い換えると建築士が在籍していて、建物を適切に評価できる事業者であるということなので、信頼できるリフォーム事業者選びの一つの指標となります。

個人間売買で引き渡し後にリフォームする場合

中古住宅なので瑕疵保険の検査を実施すると、高い確率で劣化事象などが指摘されます。指摘箇所を補修しなければ瑕疵保険に加入できないのですが、所有権移転前に買主依頼のリフォームを実施することはあまり一般的ではありません。通常リフォームは引き渡し後に実施します。

これでは瑕疵保険に加入することができません。この問題を解決するために設けられたのが「引き渡し後リフォーム特約」です。引き渡し後リフォーム特約を使えば無理をせずに瑕疵保険に加入することができます。

注意点は二つ

●一つ目は所有権移転までに保険申し込みを行わないといけないこと。引き渡し後に行うリフォームの内容もある程度決めないといけないので、リフォームが引き渡し後だからといってのんびり検討する時間があるわけではありません。

●二つ目はリフォーム事業者=検査会社ということです。既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、工事だけを別の業者に依頼することは現実的ではありません。つまり、瑕疵保険をかけることができるリフォーム業者を選ぶ必要があるのです。

築後年数要件を緩和する3つの方法とは?

住宅ローン減税の築後年数要件は、過去に何度が制度改正が行われています。ポイントは「耐震性」です。耐震性が優れた住宅を取得した場合は、築年数に関係なく住宅ローン減税の対象にしましょう、というのが制度の基本的な考え方です。

耐震性が優れていることを証明する方法がいくつか定められているのですが、ここでは現実的な方法を3つご紹介いたします。

その1.耐震基準適合証明書を取得する(所有権移転まで)

住宅の耐震性について、国が定めた基準を満たすことを証明する書類が耐震基準適合証明書です。建築士事務所に所属する建築士などが発行します。耐震基準適合証明書付きの住宅(=耐震性が確保された住宅)を購入する場合は、築何年でも住宅ローン減税が利用できるという考え方です。

ただ、この方法はあまり現実的とは言えません。

木造住宅の場合、耐震診断を実施しても、基準を満たさないと判定される可能性が高く、基準を満たさない場合は、改修工事が必要になるのですが、所有権移転前に買主様が依頼する改修工事を実施するのは、一般的な取引ではあまり実施されないことです。

その2.所有権移転後に耐震改修工事を実施する?

所有権移転前の方法が現実的でないため、耐震改修工事は所有権移転後の実施でも良いという制度が後付けされました。所有権移転後に取得する場合の要件は「所有権移転後、居住開始までに、耐震改修工事を実施して、耐震基準適合証明書を取得する」となります。

単純に耐震基準適合証明書は所有権移転後の取得でも良いと判断してしまう不動産仲介会社が多いのですが、所有権移転までにやっておかなければならないこと、やってはいけないことがあり、この方法で進めるのも難しいです。木造住宅の耐震診断や改修工事にも詳しい仲介会社でないと、手続きを適切に行うことができないのです。

その3.既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険には耐震性に関する基準が定められていることから、既存住宅売買瑕疵保険の加入手続きが完了した際に発行される付保証明書があれば、住宅ローン減税が利用できます。瑕疵保険に加入するためには専門の建築士による検査が必要ですが、新耐震のマンションは比較的検査に合格しやすい傾向にあるようです。

戸建て住宅は注意が必要です。検査の結果、劣化などの指摘がある場合は改修工事が必要になりますが、住宅ローン減税を適用するには、所有権移転までに改修工事を行う必要があるからです。

TAPでは建築士によるインスペクションの結果を見て、住宅ローン減税を適用するための方法を検討し、既存住宅売買瑕疵保険に加入した方が良いのか、耐震基準適合証明書を取得した方が良いのか、適切にご判断いただける情報提供をいたします。

ここまで記載した通り、築後年数要件を超える物件で住宅ローン減税を利用するのは簡単ではありません。制度に精通した仲介会社のサポートが不可欠と言えます。

インスペクション(耐震診断)は不動産売買契約前に!

耐震診断を実施しないと耐震改修工事が必要かどうか判断できません。また、耐震改修工事費用も算出できません。

不動産売買契約を締結してしまうと、例え後から耐震診断を実施して、思った以上の改修費用が必要だと判定された場合でも、そのことを理由に締結した不動産売買契約を白紙撤回することができません。

築20年超えの木造住宅は耐震改修が必要と判定されるケースが多いので、なるべく不動産売買契約前に耐震診断を実施したいところです。
※ただ、耐震診断の結果を待つ間に、他の人に物件が売れてしまうというリスクがあります。取引の状況を踏まえて、判断する必要があります。

中古住宅取引のポイントとは?

木造住宅を取得する場合

築20年を超える木造住宅を取得する場合は、耐震改修工事を前提に取引を進めることが大切です。

木造住宅を取得する場合の手続きの流れ(推奨)

手順01:物件情報を集めます

物件内見の前後で新築時の図面の有無やこれまでのリフォーム履歴など、家屋に関する情報を可能な限り集めます。

手順02:買付申込で売主側と交渉します

購入したい物件が決まったら買付申込を行いますが、この時に耐震診断の実施について売主側と交渉します。

手順03:耐震診断を実施します

他の買主と競合していないようであれば、速やかに耐震診断を実施します。普通に申し込むと、申込から現地調査の実施まで1週間、現地調査から結果報告まで1週間~10日と結構時間がかかりますので、詳細見積りではなく、概算だけで判断しなければならない場合があります。

手順04:リフォーム予算の確認

改修工事以外のリフォームについては、費用の概算で判断します。
※リフォーム仕様を決めて、詳細なリフォーム見積りを出すには時間がかかってしまいます。不動産売買契約前はやりたいリフォーム内容を伝えて、費用の目安を提示してもらって、その内容で判断を行います。

手順05:不動産売買契約前に資金計画を再確認します。

物件取得にかかる費用だけでなく、改修工事も含めたリフォーム総費用が予算に収まるのか、余裕を持った資金計画になっているかを確認します。

リフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、選択できる金融機関も限られ、正式審査時にリフォーム見積りが必要になるなど、行わなければならないこともあるので、スケジュール感も含めて確認を行います。

手順06:ローン審査

不動産売買契約を締結したら速やかにローン審査を行います。 ローン審査期間中にリフォーム詳細についての打ち合わせを行います。

不動産売買契約後はリフォーム内容についてじっくり検討する時間の余裕がないので、住宅設備などをじっくり選びたい方は、物件探しの段階でショールームに行くなど、リフォームの検討を始めておく必要があります。

手順07:耐震基準適合証明書仮申請

融資承認が得られたら、耐震基準適合証明書の仮申請を行います。 仮申請は所有権移転までに実施する必要があります。 この仮申請が耐震改修を含めたリフォームを依頼する事業者を決定することと同じ意味となります。(仮申請書の建築士と耐震基準適合証明書の建築士が異なる場合は無効です)

手順08:所有権移転登記

所有権移転登記は「旧住所」で! 不動産業界には所有権移転にあたって新住所へ予め住民票を移しておく「新住所登記」が慣習となっていますが、築後年数要件を緩和するには本来あるべき「旧住所登記」を行わなければなりません。
※所有権移転までに耐震基準適合証明書が得られれば、登録免許税の減額を受けることができるのですが、この流れだと間に合わないので、登録免許税の減額は受けられません。

手順09:耐震改修工事

所有権移転後速やかに耐震改修工事を実施します。住宅ローン減税には所有権移転から半年以内に居住するという要件もあるので、所有権移転後は速やかに工事を開始します。

手順10:耐震基準適合証明書発行

完工したら耐震基準適合証明書を発行してもらいます。耐震基準適合証明書が発行されたら引っ越しを行い住民票を移転します。(住所変更登記も行います)ポイントは耐震診断の実施時期です。不動産売買契約後に動き始めるのでは間に合わないというのがご理解いただけると思います。

マンションを取得する場合

マンションは戸建てと違い、区分所有者の一存で建物の性能に関わる工事を実施することができません。また、正規に行うマンションの耐震診断は非常に高額なので、耐震基準適合証明書ではなく、既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法を検討するのが現実的です。

マンションを取得する場合の手続きの流れ(推奨)

手順01:買付申込時にインスペクション実施について売主側に交渉します。

購入したい物件が決まったら買付申込を行いますが、この時にインスペクション(瑕疵保険検査)の実施について売主側と交渉します。瑕疵保険検査では新築時の設計図書、長期修繕計画、これまでの修繕履歴など、管理組合で保管している図書の閲覧が必要となります。

また、場合によっては屋上など共用部の検査が求められます。インスペクション実施の可否について、予め確認しておく必要があるのです。(管理組合に許可を得るために時間がかかるケースも考えられます。)

手順02:インスペクション実施

可能であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施します。瑕疵保険検査に合格しないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。住宅ローン減税の適用が取引の条件とする場合は、不動産売買契約前に瑕疵保険に加入できるかどうかの確認が必要です。

※不動産売買契約と既存住宅売買瑕疵保険は直接の関係がないので(インスペクションや瑕疵保険は任意の制度です)、不動産売買契約締結後に瑕疵保険に加入できないということが判明しても、そのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。

手順03:契約前にスケジュールの確認

不動産売買契約前に瑕疵保険手続きにかかるスケジュールを確認します。既存住宅売買瑕疵保険の手続きは、場合によっては1か月以上時間がかかる場合もありますので、不動産売買契約前に予め必要なスケジュールを確認し、間に合うスケジュールで引き渡し日を決定します。

手順04:不動産売買契約

不動産売買契約を締結したら、速やかに瑕疵保険の手続きを行います。瑕疵保険で進める場合、登録免許税の減額も適用することができます。

手順05:付保証明書取得

所有権移転までに付保証明書を取得します。取引を担当する司法書士に既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が得られる取引であることを伝え、いつまでに付保証明書を用意すればよいのか確認し、関係者で共有しておきます。

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