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減価償却の耐用年数と計算方法中古建物の価格とは?

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中古建物の価格評価

中古不動産の取引に際して、建物の価格はどのように
評価したらよいのでしょうか。
販売中のチラシには、「古家付き土地」として
売られているケースや、「中古戸建」として売られて
いるケースがあります。

その際に気になるのが、土地がいくらで、
建物がいくらか、という部分です。

一般的には、木造建物の場合、約20年で
価値がゼロになると言われています。
住宅ローン減税の要件などで、中古建物に
ついて築20年以内という制限がかけられて
いる点もこの関係が一因としてあります。

土地と建物の総額がチラシに記載されている
場合には、金額の内訳がわかりません。
では、どのようにして建物の価格を計算した
らよいでしょうか。

1つの方法としては、「再調達価格」を基準に
割り出す方法があります。
建物を再度調達した場合にかかる費用を
「再調達価格」と呼びます。
再調達価格から、原価率を計算し、現在の
想定価格を算出します。

例えば、現時点で再調達(新築)すると2,000万円
かかる築12年の建物の場合、
2,000万円(再調達価格)-(2000万円×12/20年)=800万円
という計算ができます。

20年経過したら価値が0になる、という前提ですが、
建物価格算出の参考となる数字です。
実際には、リフォームがされている場合や、
長期優良住宅の場合、性能の高い住宅であった場合には、
計算が変わってくると思います。

また、市区町村が算定している「固定資産評価額」を
参考にすることも可能です。

こういった金額を参考にしまして、取引価格の
妥当性を調査することで、安心して取引ができるようになります。

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この記事を書いた人

著者名:藤原 英樹

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