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不動産取引知識・ノウハウ

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税

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耐震基準適合証明書と住宅ローン減税

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税築20年以内の木造住宅

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今日は耐震適合証明書と住宅ローン減税について説明します。
築20年以内の木造住宅は築後年数要件に抵触しないため、住宅ローン減税が
目的であれば特に行うことはないです。ただ、今後の維持管理を考えると、
見極めるキーポイントがありますので、今回は築20年以内の物件を取引する
場合の注意点をお伝えします。

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税の前提条件

・築20年以内の物件は競合しやすいです
・維持管理に目を向けることが大切です
・築20年以内の物件は競合しやすいです

築20年以内の物件は住宅ローン減税の対象となり、また、重大な劣化も
少ないと期待されていることから、他の買主と競合するケースがあります。

特別なお手続きがないから、不動産仲介会社が案内しやすい、ことも大きな特徴です。
築20年以内の物件の場合は、意外に不動産売買契約を急がないといけない
状況が起こり得るということが前提となります。

・維持管理に目を向けることが求められます。

築20年以内の物件は、現況では目立った劣化がないことが見込めます。
ただ、メンテナンスフリーで何十年も暮らせる家はあるはずがありません。
戸建て住宅はマンションと違い、定期的なメンテナンスも個人の裁量に
委ねられているので、維持管理の概念を身に着けることが求められます。

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税の前提条件内見前に確認したいこと

・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
・リフォーム履歴(特に増築の有無)
・雨漏れなど劣化が発生していないか

・新築時の設計図書などの資料が残っているか否か

新築時の設計図書が残されていないとすれば、大きなマイナス点です。
具体的には将来実施するリフォームの金額に大きく影響します。
設計図書は非常に重要な書類なので、あまり軽く判断しない方が良いです。

・リフォーム履歴

維持管理を目的としたリフォームであればうまくいくと思いますが、築年数が浅い物件で
リフォームが必要になるというのは、新築時に何か問題があったからというケースがあります。
売主の趣味趣向によるものなのか、何かのトラブルがあったのか、実施した内容とその理由を
詳しく確認することをおススメします。

・雨漏りなど劣化が発生していないか

ある程度年数が経過すると建物は劣化します。築浅の時は、新築時の施工が
良くないと雨漏り事故が生じます。

雨漏りのある物件は建物構造に問題を抱えている恐れがあるので、修繕内容や
雨漏り箇所、発生した時期など詳しくヒアリングする必要があります。

雨漏りは原因の特定が難しいと言われます。場当たり的な対処を行ったのみで、
本当の問題が解決できていないことも考えられます。
築浅物件の雨漏れは重要なアラートとして捉えましょう。

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税内見時に確認したいこと

・外壁、基礎にひび割れがないか
・雨漏れがないか
・床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。

・外壁、基礎にひび割れがないか

ひび割れは建物の状態を示すバロメーターです。築浅でもひび割れは起こる可能性がありますので、見落とさないようにして貰いたいです。

・雨漏りがないか

雨漏りをしたケースがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。
各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。

・床下、小屋裏の点検口があるか

台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか
確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の
点検口は最上階の収納の内部に設置されている傾向があります。
(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、
既存住宅売買瑕疵保険に加入することがが許されていません。

・売主へのヒアリング

仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。
内見時に売主が同席する場合は、「内見前に確認したいこと」について、
直接ヒアリングすることが大切です。

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税不動産売買契約前に実施したいこと

・インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
・リフォームを実施するか決める
・売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする

・インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める

木造戸建て住宅を取得する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を強くおすすめします。
専門業者がどれだけ大丈夫とは言うものの、実際に雨漏りなどに見舞われてしまうと、
結局買主が補修費用を支払わなければならなくなるからです。
買主の自己責任の要素をなるべく排除するのが、安心・安全な取引となります。

冒頭でお伝えした通り、築浅物件は他の買主と競合しがちです。
通常だったら不動産売買契約前にインスペクションを実施して、
建物の状態を調査したいところですが、インスペクションの手続き中に
他の人に売れてしまったら元も子もないと言えます。

不動産売買契約が具体的になったら、担当している仲介会社とよく相談して、
インスペクションの実施時期(売買契約前に行うか、売買契約後に実施するか)を
決定する必要があります。内見時にひび割れや雨漏れなど劣化が出てきた場合は、
不動産売買契約前のインスペクションをオススメいたします。

・リフォームを実施するか決める

不動産売買契約を締結した後はかなりタイトに計画が進行します。
特にリフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、住宅ローン
正式審査(不動産売買契約後速やかに実施します)までに、ある程度まで
内容を決めて、見積りを取っておく必要があります。

慌ててリフォームを決めると、リフォームの
トラブルの原因となるので、事前にリフォーム会社にお願いしておくか、
内見でリフォームが必要と判断されたら相談を開始するなど、
早め早めに動いておいた方が良いでしょう。

・売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする

売主が宅建業者の場合は、住まい給付金という制度を利用することができます。
住まい給付金を利用するには、既存住宅売買瑕疵保険に加入することが求められます。
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でしか、既存住宅売買瑕疵保険の
手続きができません。

不動産売買契約後に後付けで依頼すると、断られてしまうことだって考えられるため、
買付申込の段階で、取引の条件として、既存住宅売買瑕疵保険に加入することを
想定してでおいた方が良いです。

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税まとめ

築20年以内の住宅を検討される場合、維持管理の観点で物件の状況を把握し、今後の維持保全計画を立て、必要な対策を講じることが大切です。

・維持管理はお金の計画と同じ

例えば築15年の住宅を購入したとします。
外壁・屋根など雨漏れに関する部分の耐用年数は15年~20年程度だと思います。
期待を含めて、築25年で悪影響を及ぼすと仮定します。
築25年は購入から10年目だと言えます。

資金計画にもよりますが、住宅購入してから10年目というのは、一般にリフォームなどの
資金を確保しようにも、難しい時期になります。
(子どもの教育費など)リフォームローンを組むと家計を圧迫してしまいます。
そうかといって放置するわけにもいきません。
水に関する劣化事象は進行し、時間がたてばたつほどダメージが大規模になるからです。

たとえば、マンション購入と同じく、月15,000円くらいを修繕費として積み立てていたらどうでしょうか。
15,000円×12か月×10年=180万円です。
この金額があればどんな状況でも改善できるとは言えませんが、何もないより遥かにありがたいですよね。

住宅購入時に、将来的に必要なメンテナンスを一気にしてしまうという考え方もあります。
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができれば、後からリフォームローンを
組むよりかなり金利負担が軽減されます。
住宅購入時は資金調達の可能性がたくさんありますけれど、一旦住宅ローンを
組んでしまうと選択肢が極端に狭まってしまいがちです。
このように、維持管理はお金の計画です。建物の状況から考えて、中長期的な計画を
立てることが求められます。

耐震基準適合証明書と住宅ローン減税・インテリア・生活用品 

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この記事を書いた人

著者名:堀川 八重

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