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契約関係について

不動産は売買契約後に解約できる!?売買契約解除 の際に知っておきたい知識徹底解説!

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売買契約の解除 とは何か?

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今日は売買契約解除について説明します。
契約の解除とは、契約が有効に成立した後に、契約を締結した当事者の一方からの意思表示によって、契約関係を契約締結時にさかのぼって不動産売買契約を解消することをいいます。不動産売買契約解除 は、有効な意思表示がなされて契約が有効に発生した後に、当事者の一方のみの意思表示によって契約を消滅させてしまう制度ですから、一定の原因(解除原因)が認められなければ解除は認められません。 例えば、土地建物の売買契約を締結した後に、より高値で買い取りたいという客が現れたために、売主が従来の売買契約を解除したいと言っても、その場合には、特別に解除原因が売買契約書に規定されていない限り、解除はできないということになります。

売買契約の解除はどういう時に可能なのか知ってすか?
売買契約をした際に、もし契約解除を行いたい、もしくは行わなければならない場合などがあった時の為の知識としてお伝えします。

売買契約の解除 は原則不可能

売買契約を締結すると、原則として売買契約の解除は不可能です。ただし、不動産の売買契約の場合には、売買契約後でも、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は売主に対して交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返金して、それぞれ売買契約の解除をすることができます。

売買契約の解除 は手付解除期限が過ぎても可能

不動産売買契約を締結した後で、手付解除期限が過ぎてしまった場合でも、違約金を支払うことによって不動産売買契約解除をすることができます。

売買契約の解除 は地震や火事等によって物件が無くなった時も可能です

売主、買主の責任によらない地震や火事等により、住宅の引渡しができなくなってしまった時にも契約は解除できます。
この場合には、売主は買主から受領した手付金等を全額返還することになります。

売主、買主のいずれかが契約違反したときも売買契約の解除は可能

売主、買主のいずれかが契約違反を行った場合には、期間限定でを設けて催告を行い、それでも応じない場合には、売買契約を解除することができることになります。

住宅ローンの審査が通らなかっても売買契約の解除は可能

住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、通常、ローン特約がセットにされており、あらかじめ決められた期日までに金融機関等から融資承認が下りなかったときには、売買契約を解除することが出来ます。この場合には、違約金の支払い義務はなく、手付金も全額返還されます。

売買契約の解除の概要

[手付放棄による契約解除]
売買契約成立後、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主が売主に手付金を交付していれば、買主は売主に交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除できる
[手付解除期限が過ぎてからの解除]
手付解除の機嫌が過ぎてから解除する場合には、違約金の支払いがかかる

[危険負担に伴う契約解除]
・売買契約締結後、売主から買主に引き渡しされる前に、売主、買主の責任によらない地震や火災等により対象不動産の引渡しが出来なくなってしまったときには、売主、買主は売買契約を解除できる。
・この場合には、違約金の支払い義務は発生しないが、売主は買主から受領した手付金等を全額返還しないといけない

[契約違反により契約解除]
売主、買主の一方が契約違反を行った場合には、一定の催告期間を設けたうえで売買契約の解除ができる・なお、契約違反者に対しては、契約の解除による損害の賠償を請求することができる
[ローン特約条項による契約解除]
住宅ローンを組んで購入する場合、あらかじめ決められた期日までに融資が下りなかったときには、買主は期日内に限り売買契約の解除をすることができる・この場合、違約金の支払い義務はなく、手付金は返還される 住宅購入では売買契約は必ずする事になりますが、契約解除の事も知っておいた方が何かあった際には役に立つのではないでしょうか。

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この記事を書いた人

著者名:堀川 八重

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