住宅ローン資金計画シミュレーション
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目次
住宅ローン資金計画シミュレーションは一番大切！
住宅ローンの資金計画シミュレーションはとても肝心だと言えます。
家探しを「始める前に」おさえておかなければいけません。
総額（物件・諸費用・リフォームの合計）が同じでも、購入できる物件と購入することができない
物件があります。
特に、頭金がたくさん無い方は、勤務先、年齢、年収などの状況次第では、かなり選択肢が
狭くなってしまいますので、住宅ローンの事前審査を済ませるだけではなく、早めに
資金計画を立てておく必要があります。
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今日は住宅ローンの資金計画シミュレーションについて説明します。
住宅ローン資金計画シミュレーションどちらが苦しい？
皆さんの自己資金（＝頭金）が300万円だとします。
1、2のどちらが苦しい資金計画になりそうでしょうか？
1番の物件は、物件価格が4,200万円、リフォームが250万円必要（※）ですので、合計で4,450万円。これに、諸費用の300万円（物件価格の約7％）を加算して、総額で「4,750万円」です。
つづいて2番の物件は、いわゆるリノベ済み物件で、物件価格が4,597万円。
リフォームは要りませんから、これに諸費用の320万円を加算して、総額で「4,920万円」です。
住宅ローン資金計画シミュレーションどちらが苦しい？答え
総額では、2番の物件の方が高くなります。また違う要素として、築年数も2番の方が古いということがうかがえます。
どちらの物件の方が、購入資金を計画するのに苦労しそうでしょうか？
私の経験則ですが（私の書きぶりからもお分かりになる通り）、1番の物件の方が、恐らく資金調達に苦労します。理由は、住宅ローンを貸す「銀行の気持ち」です。
住宅ローン資金計画シミュレーション金融機関の気持ち
金融機関の気持ちとしては、物件価格分の融資はしたいと思っているのですが、諸費用やリフォーム費用は、あまり積極的には貸したくないと考えています。
物件は担保価値がありますが、リフォームや諸費用には担保価値がなく、脂身の部分に融資をしているような感覚です。この部分は、ローン審査がきつくなります。
今回のケースだと、自己資金300万円に対して、1番の物件の場合には、諸費用とリフォームで550万円ですので、250万円分の融資をしなければいけないことになります。
この部分の融資がでないと、お金が不足することになって、買えない物件となってしまいがちです。
仮に、物件価格の値段交渉が上手くいったとしても、脂身部分の金額は変わりませんので、
結局お金が足りないという結果になります。
一方で、2番の物件の方は、まだ部分が20万円残ってはいますが、1番と比べれば、ずいぶんと少ないので、銀行の審査のハードルも下がり、こちらの方がうまくいくことが期待できると思われます。
1番も2番も、中古にリフォームが行われるのには同じなのに、ローン審査のときには
違った見方をされてしまいがちです。
住宅ローン資金計画シミュレーションまとめ
実際のローン審査では、お客様の勤務先、年齢、年収、勤続年数などによって、状況が変化します。
たとえば、公務員や上場企業勤務といったお仕事の場合には、ゆうゆうと借りられることもあります。
また、「部分の融資ができない」という回答ではなく、「融資はしますが、保証料を余分にいただきたいと思います」というような回答がでることもあります。
この辺りはローン審査をしてみないとはっきりしていませんので、「お住まい探しを始める前の、
できるだけ早い段階で」準備をしておく必要があるのです。
もちろん、私達にご相談いただければ、ローン審査の手配や資金計画の詳細のご説明など、
グッドの仲介ではワンストップでお手伝いさせていただきます。
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この記事を書いた人
著者名：堀川 八重
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