大阪府の土地価格相場情報 – 土地の価格を調べる方法

2019.05.12 2022.10.01 藤原英樹

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一物四価とは

土地の価格は、一物四価と言われるように、同じ場所の土地に対して４つの価格があると言われています。発表される行政庁や価格の根拠となる理由が異なることから、一つの不動産に対していくつもの公的な価格がつきます。

その４つの価格とは一般的に
1)実勢価格（時価）
2)地価公示価格　（標準地を定め、国土交通省（都道府県）が発表）
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
3)相続税路線価　（国税庁が発表。主に相続税や贈与税の計算の際に利用する価格を指す）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/index.htm
4)固定資産評価額（市町村が発表）

｢実勢価格（時価）｣は、実際に取引される価格をさしますので、その土地を売買・鑑定等してみないとわからないのですが、｢地価公示価格（基準地価格）｣、｢相続税路線価｣は一般に公表されており、｢固定資産税評価額｣は所有者だけ見ることができます。

そしてこれら４つの価格の関係は、地価公示価格を100とした場合、実勢価格（105％）＞地価公示価格（100％）＞相続税路線価（80％）＞固定資産税評価額（70％）の水準を目安に決められています。

ですので、おおまかな目安としての土地の価格が知りたい時には、近隣に存する｢地価公示価格（基準地価格）｣、前面道路の｢相続税路線価｣、そして自分が所有者ならば対象地の｢固定資産税評価額｣を、上記のそれぞれの割合で割戻すことにより知ることができます。

ただし、①土地は形状や規模等の個別性により価格は大幅に異なること、②価格時点（※）が異なることによりタイムラグあること、の2点には注意が必要ですのでお気を付けください。
（※）価格時点とは、不動産の価格の判定の基準となった日で、地価公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額は価格時点が毎年1月1日、基準地価格は価格時点が7月1日となっています。

公示価格と実勢価格の違い

地価公示は、一般の土地の取引価格に対して指標になるため、概ね実勢価格に近い価格なるはずですが、例外もたくさんあります。土地の場合、近隣の相場が㎡当たりいくら、という価格ではなく、その土地のどんな建物が立てられるか、によって土地の価格が大きく異なります。また、特殊な条件の土地（間口が狭い、不整形、急斜地、広大地など）は公示価格より相当安くないと売れないことが多いです。

その他、市場環境の急激な変化がある場合には、タイムラグがあるため、実勢価格と地価公示価格では乖離している場所等も多いので②～④は一つの参考指標として捉えていただいた方が良いといえます。

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