隣地との関係にかかわる民法の規定が改正されました！隣地とのトラブルで困った

2021.06.08 2022.09.09 藤原英樹

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快適に過ごすには隣地との良好な関係は重要です。

費用負担などをめぐってのトラブルが生じる事も

戸建ての場合、快適に過ごすには隣地との良好な関係も重要だと思います。
敷地との境界や境界付近の塀や擁壁の維持管理や修繕など、費用負担などをめぐってのトラブルが生じる事もあるかと思います。
また越境している物件を購入してしまった場合、すぐに対応しろと言われても越境している物にもよりますが、何でもすぐに対応できる物ばかりではないので、出来ればそういった物件は避けた方が良い、もしくは事前にどう対処すれば良いのかを確認しておく必要があります。

ちなみに、竹木の枝が越境して落葉などによって何らかの被害が生じている、またはそのおそれがあるときには、竹木の所有者に対して、切除の申入れが出来ることが民法では定められております。

しかしこれはあくまでも申し入れをするだけで、勝手に切り落とすことは出来ません。ですので、すぐに相手方が対応してもらえなかった場合は、裁判で争うなんて事になってしまいます。

また、民法では、隣地の竹木の「根」が境界線を越えてきたとき、越境部分を相手の承諾なしに切除することが出来るとされております。ですが、勝手に根を切り落として竹木を枯らしてしまった場合は、損害賠償の対象となってしまう場合もあるのでお気を付けください。

隣地から越境している柿の実が落ちてきた場合、その柿は食べてもいいのか？という疑問もあるかと思います。これは「食べてはいけない」という事になります。

なぜなら、木から落ちていたとしても実の所有者は木の所有者にあるので、そういった場合は木の所有者に報告をし、回収して良いかの確認が必要となります。所有者の許可があればその後は食べても問題はありません。

その他でも民法では、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない、建物は境界線から50cm以上へだてて建てなければならない、などの規定があります。

まずは内見時に売主様に確認出来るようでしたら、近隣住民との関係や、変わった方がいないかの確認はしておいた方が良いかもしれませんね。

購入後にトラブルが発生しても、すぐに対応して良好な関係になれるのであれば問題はないですが、購入した物件に住めないもしくは住みづらい状況となってしまってはせっかく購入した家が勿体ないことになってしまいます。

また、知らなかったという事を理由に裁判沙汰とならないよう、法律の知識をつけておく事もおすすめします。

インスペクションの間違えたみかた

今やすっかり落ち着いてしまった感のあるインスペクション

今やすっかり落ち着いてしまった感のあるインスペクションですが、「インスペクションの捉え方が誤って進んでいないか？」と感じてしまう記事を見つけました。
インスペクションの説明義務化で不動産取引はどう変わる？
まず「インスペクションの説明義務化」とありますが、非常に微妙な表現です。
義務化されたのは、媒介契約書で建物状況調査のあっせんの有無の表示、重要事項説明書で建物状況調査結果報告書の有無の表示、売買契約書で、売主・買主の双方が確認した劣化事象の有無の表示、となるので、宅建業者が必ずインスペクションを説明しなければならないか？と言われると正しくありません。
※記事のタイトルや見出しなど文字数が限られているので仕方がないのはわかりますが、インスペクションに関する勘違いを誘発してしまうので、あまり適切とは言えません。
（この記事がおかしいというのではなく、説明義務化と捉えている事業者が多いのが問題です）

また、インスペクションを実施していれば安心という印象が強いようで、本来あるべき姿とはかなり遠いと感じます。

本ブログでも度々ご紹介しているインスペクションですが、インスペクション結果報告書が安全を担保したりする効果はありません。

インスペクションを実施する大きな目的は、改修工事です。

中古住宅なので、何かしらの不具合は生じるものです。
ですから中古住宅の取引において、事前に不具合箇所を確認し、「修繕するのにいくらかかるか」を購入判断材料にすることが重要になります。
どれだけ酷い劣化事象でも、お金をかければ直す方法はいくらでもあります。問題はいくらかかるのか？ということです。
これから長く住むにあたって、最低限修繕するべき箇所を明確にし、その修繕費用を含めて購入判断を行えば、中古を買ったら次々リフォームが必要になって、かえって高くついた、というような状況には陥りません。

インスペクションを実施するメリットは既存住宅売買瑕疵保険の加入基準クリアがあります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入するには建物検査に合格する必要があります。

インスペクションの結果、現状では問題ないと判断されたとしても、その状態がずっと続くわけではないですし、検査を実施した建築士の判断が何かで保証されている訳でもありません。
既存住宅売買瑕疵保険は最長5年・最大1000万円の安心の保険制度です。
インスペクションの結果で問題が報告されなかったら、単にその結果に喜ぶのではなくて、既存住宅売買瑕疵保険へ加入することを強くお勧めいたします。
※既存住宅売買瑕疵保険に加入するには建物検査に合格する必要があります。

インスペクションそのものに価値を見出そうとすると、いろいろと無理が出てきます。
インスペクションを実施したからといって高く売れるわけではありませんし、安全性が保証されている訳でもないのです。
そもそも既存住宅状況調査は非破壊検査で、目視で確認ができる範囲しか評価しません。
床下も小屋裏も侵入口から覗く程度です。
※実際にこの程度の検査では意味がないのではないかというクレームもあるようです。

悪いと指摘された場合は改善工事が必要なわけですから、現状では、検査と工事を分けて考えるよりも、工事を前提にインスペクションを行うといった判断の方が現実的です。

リフォームを「工事」と捉えるか「製品」と捉えるか

中古住宅を検討する際に欠かせないのがリフォームです。

中古住宅を検討する際に欠かせないのがリフォームです。中古住宅の「汚い」イメージを払しょくできないと、「新築が買えないから中古」を脱却できません。
中古を買って思いっきりリフォーム。天然素材に囲まれた快適なリビングに、最新式のキッチン・お風呂…。

新築分譲戸建てや新築マンションは仕様や設備が決まっていることが多く、また、注文住宅でも一つ一つ細かく選ぶわけにもいかないので、フルオーダーというよりは、セミオーダー感覚で建てることが多く、買主様の「想い」や「こだわり」を実現する手段として、中古住宅をリフォームするというのはそれほど悪くない選択と言えます。

しかし残念ながらリフォームは簡単にはいきません。価格が非常に不透明だからです。

中古住宅のリノベーションに関する対談で面白い記事があったのでご紹介します。

「ＩＫＥＡのキッチン」は、なぜリノベの現場で売れないのか？

この対談記事は全部で3回あって、非常に面白い記事だと思いますので是非お時間のある時にご一読ください。

リフォームの費用が不透明なのは、業界の構造に問題があるのは間違いないのですが、工事業という側面が大きく影響すると思います。
リフォームといってもジャンルが多岐に渡るので一概には言えないのですが、中古住宅購入時に良く行われるキッチンやお風呂など住宅設備については、工事というよりは、メーカーの製品を購入して設置するだけ、というような印象が強いと思います。

先ほどご紹介した対談でも触れられているのですが、日本の住宅は共通の規格というものがありません。キッチン一つとっても、その広さは様々で、システムキッチンのサイズを固定してしまうと、隙間が出来たり、最悪の場合収まらない場合も考えられます。
ネット通販でリフォーム商材が販売される動きもあるのですが、キッチンやお風呂などの大型アイテムは、”上手く収まるか”が懸念されるため、一般の消費者でわかる範囲で判断できないのも事実です。

この”上手く収める”が工事業です。記事では多少の段差でも許容できれば…というような記載がありますが、生活に密着した箇所の段差はストレスになりますし、水回りの数ミリの隙間は維持管理に大きく影響を及ぼします。
そして”上手く収める”に対して、費用がかかり、そのコストは現場の状況によってマチマチなので、リフォームは価格が不透明と言われる原因の一つになっています。

かかるコストは1円でも安くしたいというのが買主の心情です。ですが、安さを求めるがあまりいい加減なリフォーム事業者に当たってしまっては本末転倒です。
見積書だけでなく、事業者の応対や会社の姿勢などを見て、多少見積りが高くとも、きちんと工事を行う事業者を選択した方が良いと思います。
特に中古住宅購入の際は、リフォーム事業者をじっくり選択する時間がない場合が多いので、あまり金額にこだわり過ぎず、「任せられる」「信頼できる」事業者かどうかをしっかり見極めたいところです。