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不動産取引知識・ノウハウ

不動産屋の選び方 知らないと損をする!?注意点などを分かりやすく解説!

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不動産仲介会社

不動産会社選び方 ①

順序が大切

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今日は不動産会社の選び方について説明します。

不動産会社の選び方が上手く行かない人は、「物件」を自分で選び、扱っている不動産会社を訪ねる。上手く行く人は、「不動産会社」を選んでから、一緒に「物件」を選択する つまり、「不動産会社」を選択してから、物件探しという行動に着手するるという順序が重要になります。今回はなぜ、この順序が大切なのかについてお伝えします。 これを理解するのにキーポイントとなる「不動産業界のメカニズム」ついてお話しします。

不動産会社選び方 ②

売主側と買主側の2つの立場の仲介業者がある。

▼不動産仲介業のメカニズム
1.不動産仲介業は手数料商売である。 →契約を成立させないと稼ぎに繋がらないビジネス形態。
2.不動産仲介業は、売主側と買主側の2つの立場の仲介業者がある。

仲介のメカニズムごく普通の不動産取引では、2社の仲介業者が取引に関わってきます。契約が成立すると、売主は売主側仲A社へ、買主は買主側仲介業者B社へそれぞれ仲介手数料をお支払いします。
3.売却の物件情報は、不動産流通機構「レインズ」に登録され、どの不動産会社にも情報シェアされます。 →つまり、不動産会社は基本的にはどの物件も仲介が出来ます。
レインズのメカニズム

→そういうわけで、どこの不動産会社を通じて購入するか自分で選択できます。 しかしながら、家探しを始めたほとんどの人は、業界のシステムも購入方法も良く知らないので、賃貸を探すときのように、まず「物件探し」から始めてしまい、気になる物件があったらその不動産会社へ問い合わせし、相談してしまいます。
ネットで物件検索

ここで、こういったときにあなたがご自身で問合わせしたその不動産会社は、ハナからあなたの味方でしょうか? この取引の仕組みでは、待ち構えている業者は、ほとんどが売主側の仲介業者なのです。その仲介業者からすると、成約すると売主側と買主側から両方手数料をもらえる(両手取引)となり、仲介業者としても旨味のある取引となります。
両手仲介
この両手取引は、不動産仲介手数料が一度の取引で倍になるため、不動産会社の自分たちの利益を優先されがちな取引だと言えるかもしれません。 売主担当の不動産仲介業者は売るのが仕事です。だから・・・、・高く買ってくれる人を求めている。・あなたが購入する物件が将来どうなろうがどうだっていい・あなたが購入できる資力があるかどうか、契約が望めるかどうかが最大の関心事
・たとえ正常でない物件であっても「買わない方がよい」とは立場上提案出来ない
・価格交渉は意欲的でない →立場的に先に依頼を受けている売主側に重きが置かれるため
・ネガティブな情報はきっちりと開示されにくい つまり、その不動産業者を通してもあなたに良いことはほとんどないのです。
まとめると、インターネットに出ている物件情報は、全て広告である。 →だからネガティブな情報は開示されていないその広告の先の業者は、基本的には、売主側の仲介業者である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなた自身のプラスの面は少ない だから、あなただけが損をせずに納得がいく家を手に入れるためには、最初に物件探しをするのではなく、まずすべきことは、あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼に足る担当者」を見るけることです。これは、本当に大きな違いが出ます。住宅購入で失敗したくない人は、まずこれを意識し、あたなの味方になる不動産会社を選びましょう。

不動産会社選び方 ③

正直な不動産会社だけでは安心要件が足りない

不動産は土地の広さ、建物のスペックや設備だけではさっぱりわからないことがいっぱいあります。
また不動産売買を伴う法律や条例などたくさんの要件や課題を知らずにいれば、上手なお住まいの購入ができないのみならず、思わぬトラブルに繋がってしまうかもしれません。
また、不動産の資産価値はあなたの家庭の経済状況に大きく影響してきますので、資産性の低い不動産を購入してしまわないようにするためにも不動産仲介会社選びは重要なことです。
逆に、買主の味方になって親身に動いてくれる良い不動産会社を見つけることができれば、心から喜べる住まいの購入が実現できる可能性は高くなります。
ひと昔前は、真面目で正直な不動産会社の見分け方は、
1.物件をすぐに紹介しないで、よく話を聞いてくれる不動産会社
2.物件案内をしたときに、いいところばかりでなく、デメリットを言ってくれる不動産会社
3.すぐに購入を迫らない不動産会社などと言われてた時代もありましたが、現在であればそれだけでは不十分です。

不動産会社選び方 ④

買主の利益を最大化してくれる不動産会社

買主の利益を最大化してくれる不動産会社は、どういったことが可能な会社を指し示すのか
最終的にはその人の判断にはなると思いますが、簡単に言いますとキーポイントはこのようになりました。
1. 住宅の資産性価値が下がりにくい不動産の値踏みが出来るか
(資産価値が下がりにくい立地、都市計画やハザードマップ情報、新築価格や取引履歴、
類似の取引情報等開示、価格の妥当性、購入時に売却時のことまでしっかり考えてくれているか)

2. 住宅のパフォーマンス(特に木造住宅等の戸建て)をきちんとアナウンスしてくれるか
(建物調査[インスペクション]などで建物のパフォーマンス開示(中古戸建)、戸建ての耐震診断、瑕疵保険付帯ができるかできないか、フラット適合等の住宅性能を確認)

3. 買主に安心・お得な制度を利用できるようアナウンスをし、購入し易い環境を用意してくれているか(住宅購入費とリフォーム費用を住宅ローンで一本化の金融商品、瑕疵保険制度の利用、住宅ローン控除、優秀な建築会社と連携、最新情報の提供、フラット35無料事前審査)

4. 不動産購入とリフォームをワンストップで対応できる仕組みを持っているか(優秀な建築会社と連携等)

5. ネガティブ情報をきちんとアナウンスしてくれるか 良さそうだなという不動産会社であれば、メールの質問だけじゃなく、実際に担当者と話をしてみることが一番の早道ではないでしょうか・・・。

不動産会社選び方 ⑤

成功に大きく影響する担当者の「知識とスキル」

担当者の「スキル」が成功を左右する
不動産会社は選んだとしても、売買業務の成果は営業担当者の「力量・努力」が影響を与えるものであり、あなたのご相談に対してどこまでウェートを置き、誠実に努力できるかが肝心です。
不動産業界の営業担当は売上げに対する歩合給の方も多く、個人プレーヤーが想定外に少なくありません。
不動産会社の従業員としては、お客様の話をよく聞きニーズを叶えるということに頓着せず、どんなお客様にも一様に販売を促して、できるだけ早急に契約できれば時間がとられることもなく一番簡単で仲介手数料を早く稼ぎたいという方もいます。
そういうわけで、「お客様の話をよく聴き、専門家としてアドバイスをしてくれる」担当者が必須条件です。
できることなら業務能力の高い、誠実な不動産エージェントを選びたいものです。いい不動産エージェントさんに出会えることがラッキーなことです。
ただし、良い不動産エージェントと巡り合えるかは 「その時の運と縁」「当たり、ハズレ」があるものです。
また、相手の業務能力や器量はなかなか分からないものですが、まずは買主に寄り添う不動産仲介会社を選び、実際に1、2回相談をしてすることをお勧めします。疑問や不安を感じた場合は、早めに対処すること(断ること)も大切です。

不動産会社選びは大変ですが、物件選びよりもずっと大切なものです。素晴らしい不動産エージェントを見つけることが、
あなたの住宅購入の成功の鍵でもあるので、そこからとりあえずは始めてみてはどうでしょうか。

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この記事を書いた人

著者名:堀川 八重

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