不動産の名義を夫婦共有名義にするメリットとデメリット

2022.04.10 堀川八重

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夫婦共有名義にするメリットとデメリット

今日は夫婦共有名義にするメリットとデメリットについて説明します。
住宅の購入や建築をするとき、その資金を夫婦で出し合う事も多いともいます。
このようなときに考えなければならないのが、共有名義による持分をどうするのか
という問題があります。
共有の持分は、購入資金の出資の割合で決まります。
購入資金について、夫が自ら全額負担しようとしている
ケースでも、妻も共働きでそこそこのご年収があり、仕事を続けていく
ご意思のあるご家庭の場合は、お互いの住宅ローンを利用した
共有名義での購入をお勧めすることがあります。
住宅ローン減税の恩恵を考慮すると、世帯で受けれる減税額が大きく
なることが多いからです。
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夫婦共有名義にする【メリット】

メリット1：相続税を節税できる
　　　　　　まずは、相続税に関係するメリットです。名義人が亡くなってしまいますと、
　　　　　　その不動産は遺産となってきます。遺産を相続するには高額な相続税が生じ
　　　　　　ます。
　　　　　　仮に共有名義で半分支払っていれば、不動産の半分は相続税を支払う必要は
　　　　　　無くなることになるのです。

メリット2：買える不動産の金額が高くなる現金で不動産を購入する人はおそらくいない
　　　　　でしょう。多くの場合は住宅ローンでお金を借りて家を買うということになり
　　　　　ます。
　　　　　その住宅ローンを借りる際には、資産や年収などに応じて銀行の審査にかけま
　　　　　す。資産が多く、年収が高ければ、その分だけ多くローンを借り入れることが
　　　　　できます。
　　　　　共働きの夫婦であれば、1人よりも夫婦合わせたほうが、資産や年収の金額が高額に
　　　　　なりますので、購入する事のできる不動産の金額が高い金額になることになるのです。

メリット3：売却するときの控除額が多くなるマイホーム（居住用財産）を売りに出すときには、
　　　　　　3,000万円の特別控除の特例が利用できます。つまり、売却価格が3,000万円までな
　　　　　　ら税金が免除されるということなのです。夫婦2人の共有名義であれば、これが
　　　　　　6,000万円までに高くなります。

夫婦共有名義にする【デメリット】

・夫婦共有名義のデメリットは、売却の際に共有者の承諾が必要になる事である。
　離婚などをしていなければ全く問題ない話なのですが、万一離婚をする事になり、売却をする際
　には、少し問題が残ります。

　離婚した場合は、二人が好意的に協力して売ることが出来ればいいのですが、売却時には
　様々な条件（金額、引き渡し時期、その他もろもろの条件）が出てきます。どちらかが
　反対すると売買は成立しなくなりますので、単独では決めれなく離婚をするような仲で
　あっても結局話し合いが求められます。

　住宅ローンを夫婦おのおのが組んだ場合は、連帯保証人になるリスク住宅ローンを
　夫婦ペアで組むと共に連帯保証人になるケースが一般的です。売却という方法を選ばない
　限りは、配偶者が死亡する
　以外のケースで、例えば、どちらかの稼ぎが極端に悪くなり、最悪支払いを延滞して
　自己破産をすると、その相手方配偶者は、連帯保証する以外に方法がなくなります。
　結局これは、住宅ローンを完済（売却による完済でもOK）しない限り、仮に離婚した
　ような場合でも続くことだと言えます。

・諸費用が余分に発生します。購入にまつわる諸費用が二人分かかります。
　ローン契約（金銭消費貸借契約）の際の事務手数料、印紙代、登記費用等

・諸手続きは、二人で行うものがいろいろ。
　デメリットというほどのものにはなりませんが、購入前の重要事項説明も夫婦一緒に
　聞くように　し、重要事項説明書、売買契約書の署名押印など連名で行うことが
　求められます。売却の際の契約も原則は夫婦二人で行います。

夫婦共有名義にする際に気をつけておくこと

・売買契約の締結が完了して、残代金を売主様に支払い所有権移転登記をする段階になって
　から「共有名義と単独名義のどちらがよいのか」というご質問をいただくこともありますが、「どちらがよいのか」あるいは「共有名義にしたいのか、したくないのか」ということは、
　売買契約を締結する前に考えておくべき課題です。

・夫婦お互いに資金を出し合わなければ購入できないのなら共有名義にするしかなく、
　夫（または妻）の単独名義にするつもりなら、名義を持たない一方は諸費用分も含めて
　一切の負担をしないことが原則です。
　だからと言って、夫の単独名義のときでも、諸費用の一部を妻の預金から出したりする
　ケースは多い野が現実です。それが贈与税の年間基礎控除額（110万円）以内であれば
　気にすることはありません。

・住宅購入検討者の方の為に簡単にまとめますと、夫婦で共有名義にすれば、税制面での
　メリット（金銭的なメリット）がもらえるケースが多いというのがメリット。
　デメリットとして代表的なことは、不動産の処分についてはお互いの「承諾」が必要に
　なる点。
　万が一、離婚になった場合は、一般的には金銭面での理由により、マイホームはどちらかが
　そのまま住み続けるというよりは現実問題「売却」という選択肢になる可能性が非常に高く、
　離婚で二人の仲がもつれてしまっている中での売却活動をしなければならない、という点に
　なります。