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再建築不可物件を建て替える方法とは?活用方法解説!

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再建築不可

再建築不可物件とは?

再建築不可は都市計画区域と準都市計画区域内だけにあります

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今日は再建築不可物件について説明します。
再建築不可物件とは、現在は家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たに家を建てられない土地のことを言います。

再建築不可を解消する方法はあるの?

「再建築不可」は解消可能です。

この「再建築不可」を解消する方法はあるのでしょうか?

手続き面での話をしてみれば、「再建築不可」は解消可能です。

「再建築不可」の解消方法 その①

道路に接道するための土地を追加で買う

再建築するためには、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければなりません。
そこで、本地と道路の間にある土地をその所有者から譲ってもらう、という方法があります。
この方法については、土地の形状にもよりますが、土地取得費がかかってしまうため、コストの面で話が進まないケースが多いかと思います。

資金力があって、再建築不可土地とその隣地をまとめて購入できてしまう場合には、有効な方法です。

「再建築不可」の解消方法 その②

道路位置指定を申請する

アスファルト舗装もされており、排水施設も整っていて見た目は道路になっているが、建築基準法上の道路ではない、という道路に接道している場合もあります。

こういった場合には、その道路を建築基準法上の道路として「指定」してもらうという方法があります。

これが「道路位置指定」制度です。

対象の道路について、幅員や隅切りの有無、道路自体の長さ、アスファルト舗装や排水施設等、諸々の条件がありますが、これらを満たしている場合には、管轄の行政機関へ「道路として指定して欲しい」という申請をすることができます。

ただ、こちらの方法に関しても、道路の所有者はもちろん、その隣接地の方や、抵当を付けている金融機関等、多くの利害関係人の協力(書類への捺印)が必要になってしまいます。

もちろんその道路が建築基準法上の道路として認められれば、土地自体の価値も上昇しますので、関係者は皆メリットを受けることになるのですが、その労力や時間の部分で上手くいかないケースもあるようです。

また、隣地の名義人に相続が発生していて、所有者が特定できないケースもあります。

いわゆる所有者不明土地問題ですね。こういった場合には、そもそも誰から捺印をもらえばいいかもわからない、という話になってしまい、やはり手続きがストップしてしまいます。

「再建築不可」の解消方法 その③

但し書き規定の申請を行う

住宅の建設を行う際は、建築基準法42条1項か2項に規定される道路にのみ、建設することができます。

では、建築基準法上道路ではないところに、住宅を建築することはできないのでしょうか?

一定の要件を満たすと特別に建築の許可が出る場合があります。

建築基準法第43条2項2条では、建築基準法上の道路に面していなくても、国土交通省が定めた基準に適合し、安全が確保できれば建築できるという特例があるのです。

「再建築不可」の解消方法 その④

一般の方はあまり手を出さない方が良い物件

このように、「解決策」自体は手続き上存在していますが、机上論であって、現実的ではありません。

行政側で、もっと簡便に位置指定できる制度を設ける等の施策がない限り、再建築不可土地を解消することは難しいのが現状です。

今後の人口減・家余りの状況を考えますと、地方や駅からアクセスの悪い土地になるほど、道路のようなインフラについては制度面・費用面からも手当が薄くなることが予想されます。

再建築不可物件に関しては、解決方法の目途が立っている場合や、再建築不可のまま利用する方法がある場合を除いて、一般の方はあまり手を出さない方が良いかもしれません。

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この記事を書いた人

著者名:堀川 八重

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