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不動産取引知識・ノウハウ

インスペクションとは?メリット・デメリット解説!建物状況調査に関してのある程度深い概要 その1

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インスペクション建物状況調査

インスペクション・建物状況調査が義務化されたわけではない

不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務となっただけ

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今日はインスペクション・建物状況調査に関してについて説明します。
まず初めに、たくさんの人が勘違いしているのですが、 “インスペクション(建物状況調査)の実施が義務化されたことを意味しているのではありません!” 不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務になっただけで、実施は任意です。 <義務化されたこと>・媒介契約時にインスペクション(建物状況調査)のあっせんの有無を提示する。・インスペクション(建物状況調査)の結果報告書が発行されている場合は、重要事項説明時に内容について買主へ説明する。・買主、売主双方が確認した劣化事象などを売買契約書に載せる。 改正宅建業法でのインスペクション(建物状況調査)からすれすれば、その宅建業者が売主側なのか、買主側なのかで判断が大きく変わります。 私共はバイヤーズエージェントをセールスポイントにしていますから、買主側の視点によりご説明します。

インスペクション・建物状況調査の制度の流れ 重要事項説明書

重要事項説明書に記載する流れ

媒介契約

必要に応じてインスペクション(建物状況調査)実施

重要事項説明で報告書の説明

売買契約書に記載

 とうまく流れるように見受けられるのですが、基本的に買主側の仲介の場合、媒介契約を締結するタイミングがあやふやで、多くの事業者が不動産売買契約時にもらうことが一般的にいうような感じになってます。つまり上記の流れを同日に実施すべきことになるので、順序があべこべに流れます。

インスペクション・建物状況調査の制度の流れ 売買契約書

売買契約書に記載する流れ

売買契約書に記載しなければならない
(インスペクション(建物状況調査)未実施の場合は、不具合がなしと記載する、とされます)

重要事項説明で報告書がないと記載されている

媒介契約でインスペクション(建物状況調査)について説明を受ける

ここで買主がインスペクション(建物状況調査)を要求すると、売買契約を締結することができなくなります。
さて、今回お話ししたいことは、売買契約までインスペクション(建物状況調査)について情報提供されないままに取引を進めてしまうと、土壇場で契約が締結できない恐れがあるということであります。 どういう方法を取ればよいのか? 答えは簡単で、なるべく早くインスペクション(建物状況調査)を利用するかどうか、買主の意向をハッキリさせておくことです。遅くても買付申込を行う時点で、インスペクション(建物状況調査)の意向を確認しないと、リスキーな取引進行となってしまうことになります。 なぜこんなことを記事にしたかというと、媒介契約であっせんを「なし」にすれば、何もやらなくてよいと考えている仲介会社が多いからです。詳細な理由は別の記事にしますが、改正宅建業法で、少なくとも「インスペクション(建物状況調査)を実施しなかったという買主の過失」も明確になる、というリスクがあります。 法的なリスクよりも、間違いなく中古住宅なので、取引にあたって、第三者による検査で、建物性能について確認をするべきだと考えますし、買主にはインスペクション(建物状況調査)を行なっていることのメリットが大きいので、積極的に活用したい制度です。 インスペクション(建物状況調査)について、あまり教えてもらえない、やらなくてもいいですよ、なんて案内する仲介会社とは取引を進めないことをお勧めします。

インスペクション・建物状況調査とはそもそも何?

建物の状態を明らかにする調査

建物状況調査(インスペクション)とはそもそも何なのでしょうか?意外と経緯が紆余曲折で、邪魔くさいのですが、語弊を恐れずシンプルにいうと単なる「建物の状態をハッキリする調査」です。 建物状況調査技術者に登録している建築士が調査を行うのですが、調査の内容は劣化の調査であり、耐震性や省エネルギー性などは建物状況調査(インスペクション)の範囲ではありません。 非破壊目視検査で、見えた部分だけをジャッジする、という調査でもあります。 例えば調査で雨漏れが見つけられたとします。雨漏れがありました、と報告するのが建物状況調査(インスペクション)の範囲で、その雨漏れの原因追及や改修方法の模索、改修費用の計算は建物状況調査(インスペクション)の範囲外となります。 改正宅建業法で、重要事項説明時に建物状況調査(インスペクション)報告書がある場合はその内容について買主は説明を受けることが可能なのですが、説明される内容は、「雨漏れがありました」などの劣化事象の報告であって、どのように修復する、いくら位費用が掛かるなどの対策については、別で検討してみる必要があります。 先日も記事にしたのですが、重要事項説明と不動産売買契約は同日にされていることが一般的なので、契約日に建物状況調査(インスペクション)の結果を初めて聞かされたのでは、その日に契約成立することは難しいですね。 どうすれば良いのでしょうか。 買主側でできることは、物件が決定したら速やかにインスペクションを依頼することです。この時に物件購入にあたってリフォームを検討してる場合は、リフォーム業者を通じて検査員を依頼した方が良いです。 もし売主が売却にあたってインスペクションを実施している場合は、物件検討段階で確認しましょう。こちらもリフォームの予定がある場合は、リフォーム事業者にも見てもらった方が良いです。 中古住宅購入時にはインスペクションは不可欠である、と決めてしまって、取引の中でスムーズにインスペクションを実施できるよう、仲介会社とよく相談することをお勧めします。 インスペクションの相談を行って、「やっても無駄ですよ」みたいな反応の仲介会社とは付き合わないことをおすすめします。

インスペクション・建物状況調査は義務ではありませんが・・・

売主側の視点で説明

そもそも、改正宅建業法で義務化されたのは建物状況調査(インスペクション)に関する情報提供であって、建物状況調査(インスペクション)の実施は義務ではありません。 今回は売主側の視点で説明したいと思います。 あくまでも現時点では、売主が建物状況調査(インスペクション)を実施する前向きな理由がありません。(※売主が個人の場合)建物状況調査(インスペクション)は有料の調査ですが、調査を行ったからという理由で物件が高く売れるわけじゃないからです。制度が広まれば、建物状況調査(インスペクション)を実施していれば売りやすい、早く売却できるといったメリットが出てくるかもしれないですが、大多数の物件が建物状況調査(インスペクション)を実施していないいまのところ、あまりメリットがありません。 建物状況調査(インスペクション)は良いことだけが報告される訳ではありません。場合によっては売主も気がついていない不具合が判明するかも知れません。そして、実施した建物状況調査(インスペクション)の結果について、内容が良くなかったからという理由で買主へ伝達しない(隠ぺいする)ことなどできません。 よくある相談で、耐震診断の問題が生じます。買主側の場合は、耐震診断の実施がオススメです。これから長く住む家なので、最低限耐震性能は確保するべきだからです。 ただ、売主側では、少し冷静に判断する必要があります。耐震診断は有償です。そして、多くの場合、耐震診断を実施すると「基準を満たさない」という結果になります。耐震改修には150万円くらいかかることもあり得ます。 耐震診断を実施すると、重要事項説明時にその内容について買主へ説明する義務が宅建業者に生じますが、耐震診断結果報告書の内容は建物状況調査のようにはっきりとした内容ではないので、耐震に詳しい方でなければ適切に説明することは困難であると言えるでしょう。 たくさんの宅建業者は、耐震診断を実施すれば、住宅ローン減税の手続きに使う「耐震基準適合証明書」が発行されると誤解しています。大切なのでもう一度書きます。耐震診断を実施すると、多くの場合、耐震改修工事が必要と判断されます。そして耐震改修工事は安くありません。 インスペクションと同じで、耐震診断も実施が義務ではありません。売主が知り得た情報は開示しなければなりませんので、売主は少し冷静になって確認する必要があると思うのです。 周りの雰囲気を見ながら、さしあたり売却活動を始めて、しばらくの間売れなかったらインスペクションなどを試してみる、それでも売れない場合は、かし保険が付保できる程度の補修を行う、など段階を経て対応するのが自然な流れだと思います。一見すると買主に対して不義のように思えるのですが、売主は売主の利益を追求するべきで、買主は買主の利益を追求するべきで、取引において、売主が何でもするべきだと判断するのは少し「行き過ぎ」だと思います。 ※同様の理由で、売却にあたってお色直し的なリフォームを進める業者が多いですが、売主側でリフォームしても、気に入らなかったら買主がリフォームし直すだけなので、ムダですよね。 インスペクションの重要性は築年や構造でも変わってきます。売主側の「インスペクションするべきだ」は少し冷静になって判断した方が良いのではないか?と思います。

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この記事を書いた人

著者名:堀川 八重

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