都内某所、借金まみれのマンション!必ず確認すべき管理状態。

必ず確認すべき管理状態

今回遭遇したマンションは、この管理状態が非常に悪い物件でした。ポイントを要約すると、「マンションの老朽化で修繕工事が必要だが、財務状況が芳しくなく、借入を起こして工事を実施している状況。」という感じです。

マンションを取引する際には、不動産仲介会社からマンション管理会社に「重要事項に係わる調査報告書」という資料(有料)を発行するよう依頼します。この報告書には、マンション全体の修繕積立金残高や滞納額、過去の修繕工事の履歴等、管理に係わる色々なことが書かれています。実際の書類を添付したいのですが、個人情報とまではいかないまでも、そのマンション所有者の方にとっては、勝手にインターネットに公開されては嫌な情報だと思いますので文章で説明します。

今回調査したマンションは、H27年に連結送水管の改修工事を予定しているとのことでした。この送水管は消防の設備で、今あるものが劣化しているので、改修をするということになっているそうです。

重要事項に係わる調査報告書に記載されている情報を読み取ると、現在の組合の修繕積立金に関する口座の残高はマイナスで、管理費の部分から充当し、さらに不足する場合には、新たに借り入れを行なわなければならない状態にありました。

この工事に際しての追徴金について管理会社の担当者に尋ねたところ、「修繕積立金を今年の6月にあげたばかりなので、追徴金という方式は採択されないと思う」との見解でした。この連結送水管工事の他、長期修繕計画表のH27のところに金額が計上されている他の工事を実施することが好ましい(一部実施済みのものあり)のですが、財務状況を考えると、 計画通りすべてを行なうのは困難ではないかとのことでした。

その他、管理組合の「総会議事録」を読んでいくと、過去に外壁からの漏水があり、それが外壁の修繕工事をする理由にもなったということが分かりました。工事後は漏水が無くなったとのことですが、計画的な工事とは言えないですよね。

ちなみに、このお客様は私から報告を受けて「危なく、お金を出して借金を買ってしまうところでした...」とおっしゃって購入を見送ることとしました。

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