金利だけでの比較は禁物!住宅ローンの選び方

家を買うというのは、住宅ローンも買っている

本日は、ややこしい話です。でも、「家を買うというのは、住宅ローンも買っている」と言っても良い程、コストに大きく影響を与えます。売買価格で数十万のやり取りをしても、ローンの組み方ひとつで、あっという間に100万円単位の差がついてしまうので、要注意です。

ローンを比較する際の注意点は、融資金利以外にも、事務手数料、保証料、団信保険料、リフォーム部分も融資対象か、団信の補償範囲、適用される金利優遇、金利変動リスク、繰上げ返済手数料等、総合的に比較しなければいけません。これらの条件は、金融機関によって様々なので、初めての方には相当手間のかかる作業になります。このあたりもバイヤーズエージェントとして、お客様のご相談を承っております。

では、資金計画の概要から。

資金計画概要「物件取得コストと自己資金」

物件価格:3,980万円
リフォーム:400万円
諸費用:250万円
自己資金:250万円
上記の条件を踏まえ、2つのローンを比較しました。ひとつは、某大手銀行でリフォーム部分も含めて住宅ローンを組んだ場合、もう一方は、某モーゲージバンクでフラット35+アプラス諸費用ローンを組んだ場合です。フラット35の方は、リフォーム部分は融資対象外なので、アプラスで調達するという計画です。以下は、私からお客様にお送りした検証結果の報告と私見を書いたメールを転記しました。(実際のメールは、もちろん銀行名も書いております。)

◆2つのローンの条件概要

①某大手銀行
借入額:4,380万円
借入期間:35年間
返済方法:元利均等
金利プラン:固定10年金利(融資金利1.2%。)
※11年目以降は再度金利プランをその時の金利で改めて選択することになります。
今回は、10年ごとに1%金利が上昇すると想定。
※融資金利は最も優遇された場合の-1.7%適用を想定しています。

②フラット35+アプラス
借入額:フラット3,980万円+アプラス400万円
借入期間:同上
返済方法:同上
金利プラン(フラット35):10割融資のフラット35S適用。当初5年間は0.99%、6年目以降は1.59%。
金利プラン(アプラス):変動金利。
※アプラスの金利については、現在の金利は3.225%ですが、シミュレーション上は向こう10年の金利変動を考慮し、4.225%からスタートしています。以降10年ごとに1%ずつ上昇すると想定。

今後金利上昇のリスクが高いという前提で考えた場合、結論から申し上げると15年超、返済をつづけるのであればフラット35。10年以内又は10年超数年の間に売却する可能性が高いと判断されるようであれば、某大手銀行(10年固定)の方が安いと思われます。 まず、35年返済するという前提のもと、融資実行時の手数料や保証料等の諸経費、利息負担、35年間住宅金融支援機構団信に入り続けた場合の保険料等、35年間にかかるコストを全て合せて比較をすると、フラット35の方が約36万円安くなります。

それに加え、某大手銀行は、固定期間が終了する11年目以降は改めてその時の金利で金利プラン考え方としては、向こう10年間だけで比較した場合、某大手銀行10年固定の金利は1.2%、フラット35は0.99%が5年、6年目以降が1.59%となります。金利のギャップがありますので、5年間はフラットの方が安く6年目以降はフラットの方が高くなります。

10年間の利息負担累計で比較すると約20万円フラットの方が安くなります。但し、フラットの方はアプラスが加わりますので、それも加算して比較すると10年間の利息負担は約90万円フラット+アプラスの方が利息負担が多くなります。

11年目以降は、某大手銀行の方が借入残高全体に対して金利変動リスクを負っていくことになりますので、某大手銀行の金利がフラットの1.59%を超える期間が長ければ長い程、某大手銀行の方が負担が増えていくということになります。

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