中古住宅と新築住宅の違いは?

中古住宅と新築住宅

●中古住宅と新築住宅の違い

●中古住宅と新築住宅の違い税金や減税

良く不動産関係のご案内を見てみると、『中古住宅 or 新築住宅』のどちらを選びますか?といった

シーンを見ます。また、最近では不動産購入を検討されている方から、「新築物件は値段が上がって

いるので中古住宅を探そうと考えています。」といったお声を良く耳にするようになりました。確か

に、値段の面から考えると、中古住宅の方が安く感じられますが、そこには新築と中古では税制など

の違いがあったり、補償内容も違ったりしますので、その内容を事前に把握していただく事をおスス

メしております。

価格だけでなく様々な補償の違いを購入時に検討する

●保証の違いを考慮する

まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておいて欲しいと思います。新築住

宅の場合、家屋に対する固定資産税が3~5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件に

この優遇は原則ありません。一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じます

が、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますの

で、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。その為、損

しているとは一概には言えませんので、ご注意いただければ幸いです。

●中古住宅と新築住宅の課税非課税の違い

建物(家屋)部分については、課税される場合と非課税の場合が存在する

消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物(家屋)部分について

は、課税される場合と非課税の場合が存在します。新築は10%課税されるのに対して中古は、売り主

が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。ちなみに、不動産会社から買う

と消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税となります。その為、消費税に限ってみれば中古

住宅を個人から買う方がお得と言えるかもしれません。

少し注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮するとケースによっては、事業者から購入する不動

産でも、あまり変わらなくなるケースもございます。その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の

消費増税対策として拡充され、残高の1%などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延

びました。この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人か

ら買った場合は対象外となります。仮に、下記の例をご覧いただきますと、その違いを把握しやすく

なると思います。

例)土地1000万円、建物1500万円の新築住宅(事業者から)、中古住宅(個人から)購入した場合


新築住宅:1000万円+1500万円+150万円(消費税)=2650万円、住宅ローン減税(13年間で年収に

もよりますが、約260万円)

中古住宅:1000万円+1500万円=2500万円、住宅ローン減税(10年間で年収にもよりますが、約210

万円)

●中古住宅と新築住宅保証内容が大きく違う

●大きな違いは補償の違い

『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは個人的には保証の違い(責任の違い)を上げさせていただき

ます。新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律

上、10年は売り主が修理する責任を負います(瑕疵担保責任が存在する)。不動産会社から買った中

古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及がで

きると言えます。しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任での対

応が求められます。その為、自己責任で判断するには迷われる方が多い為、可能な範囲で、建物の見

極めが出来るプロの方に購入前のインスペクション(建物状況調査)を実施していただく事をおスス

メ致します。

その調査結果によっては、改修が必要なものや、既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用する方の場

合、事前に補修等が求められる場合もございます。

個人的には購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で改修費を捻出しなければならない場合は、必ず「事

前にインスペクション(建物状況調査)を行っておけば良かった」と後悔されると思います。そのよ

うにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入をご検討いただければ幸

いです。

また、個人的には不動産の立地にもよりますが、中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケー

スが多いです。そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。

 

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