自宅の建替えと法律規制|不動産の窓口C21グッドコーポレーション

資産価値

家を建て替え出来ないことがあるのをご存知ですか?

再建築不可物件

建て替えができない土地がある事をご存知ですか。

親が所有している実家を建て替えれば土地を買うための費用が不要になる。
また、古家付きの土地を買ってば更地で買うよりも割安で買えることもある。
など思ってみたりしていませんか。

たまに見かけるのがとても格安な販売図面の隅の方に「再建築不可物件」と書いてある物件です。

「再建築不可物件とは更地にした後に新たに建物を建てることができない物件(土地)のことです。

これは、建築基準法第42条で規定している「道路(幅員が4メートル以上のものをいいます)」が大きく関わっています。
建築基準法では道路に2メートル以上接していない敷地の場合には、建物を建てることができないと規定です。

建築基準法が施行される以前に立っていた建築物は問題とはなりませんが、その建築物を取り壊して新たに建物を新築するときには現在の建築基準法が適応される為、再建築不可になってしまうのです。

自宅の建替えを検討されている場合は「再建築不可」に該当しないかをまずは確認しましょう。

古家付きの土地を検討されている場合の方も同様です。

「道路(幅員が4メートル以上のものをいいます)」と書きましたが4メートル未満の場合で建築不可になる場合は、「敷地のセットバック」を行うことで、家を建てることができます。
このような道路を「2項道路」(法42条2項道路。建築基準法の42条2項から)または、「みなし道路」といいます。

「敷地のセットバック」とは、土地が接している道路がこの2項道路の場合、道路中心線から2メートルの位置まで後退(セットバック)した線まで建物を建てずに空けておくことです。
なお、片側が川や崖になっていて、道路が広げられない場合は、川や崖側の道路境界線から4メートルのところまで敷地のセットバックが必要になります。
建物を建てるためには、建てる土地にいろいろな規制がありますので安い土地だからと安易に手を出すと痛い目にあってしまいます。
弊社には専門のエージェントがおりますので気になる物件がございましたらご相談下さい。

建築基準法上の道路とはなんなのか

    もそも道路の定義というのは?

    不動産購入する場合に道路の話もよく耳にするかと思いますが、そもそも道路の定義というのはご存知ですか?

    今回は道路についてお話します。

    一般的には42条1項道路に接して建築されている住宅が多いですが、42条2項道路という道路もあり、それぞれについては下記の通りとなります。

    【42条1項道路】 幅員4m以上

    1.道路法による道路(国道・都道府県道・市区町村道)

    2.都市計画法・土地区画整理法・旧住宅造成事業に関する法律・新都市基盤整備法・都市再開発法・大都市法による道路

    3.建築基準法が施行された(昭和25年)際、現に存在する道、又は都市計画区域・準都市計画区域に指定された際、すでに存在する道

    4.都市計画法・道路法・土地区画整理法・都市再開発法などで2年以内に道路を作る事業が予定され、かつ特定行政庁が指定したもの

    5.1~4以外の私道でかつ一定の基準に適合するもので特定行政庁からその道路の位置指定を受けたもの

    【42条2項】 幅員4m未満

    6.3の場合(昔からある道)で、すでに建築物が立ち並んでいるもので特定行政庁が指定したもの

    道路中心線から2mの線が道路の境界線とみなされるので、再建築の際にはセットバックが必要となる

    ※セットバックをする際の費用については、国や自治体が費用負担してくれるところもあれば、接道が私道の場合は自己負担となる場合もあるのでくれぐれもお気を付けください。

    重要事項説明の時には道路の説明ももちろんされるのでその時に確認をしていただく事でリスク回避は出来ますが、上記のようにセットバックが必要となった場合の費用面やセットバックの面積は、契約前にしかりと把握しておく方が良いかと思います。

    また、建築物の敷地が道路に通じていないと、災害があった際に避難が出来なくなってしまいます。そこで、建築物の敷地は建築基準法上の道路に原則として2m以上接していなければなりません。

    ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する等、一定基準に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、接道していなくても建築は出来ます。

    普段道路の事など全く気にすることはないと思いますが、このような情報を知っておくと住宅購入時にも気をつける事も出来ますし、普段のお散歩の時でも意識して見てみると面白いかと思います。

    立地に関するアンケートで66%が資産価値よりライフスタイル優先

    安心して取引できる既存住宅流通市場の実現を目指しています。

    既存住宅売買瑕疵保険の普及」や「重要事項説明書への建物状況調査の実施の有無の表示」「安心R住宅」等、国は多くの施策を打ち出し、安心して取引できる既存住宅流通市場の実現を目指しています。しかし、せっかく制度が整備されても、売却価格が購入時の価格を大きく下回る場合などは、売却後に住宅ローンの残債が残ってしまい、売るに売れない状態となります。住宅の資産価値が目減りする状況では、既存住宅流通市場の活性化も、ままなりません。

    そこで今回の調査は、不動産を購入する際に、どの程度の人が売却時の資産性に配慮しながら購入を検討しているかについて、アンケート調査を行いました。

    意外と多い!?駅から16分以上でも構わない

    駅からの距離は、住宅の資産価値に最も影響を及ぼすポイントです。一般的に、駅に近ければ近いほどリセールバリューも維持されやすい傾向があります。徒歩10分以内と回答した人は54%で、10分以上を許容できると回答した人が46%という結果でした。最近は、駅からの距離が7分以内の物件を勧めるケースも増えていますが、7分以下と回答した人は22%でした。

    また、駅から16分以上、もしくはバス便でも構わないと回答した人が22.6%となり、約1/4の人が、16分以上の距離を許容していることが分かります。

    年代による分布

    20代は、10分までと回答した人が66.7%に上り、若い世代は利便性を求めていることが分かります。対して、30代は、16分以上やバス便を許容できる割合が29.3%と、ほぼ3割を占めました。駅からの距離よりも子育て環境を優先するからなのでしょうか、

    子育て世代は駅からの距離に寛容であることが分かります。また、60代以上では、5分までと回答する人が15.8%と、他の世代よりも突出しており、子育てを終えた世代には、利便性を求める層が一定割合存在することが分かります。

    自宅を購入する場所は、どちらを優先させますか?

    ① 通勤・通学に便利、子供の学区域、昔から住んでいるなど、自分のライフスタイルを優先に立地を考える。

    ② 売却時に値段が下がりにくいなど、リセールバリュー(売却時の価格)を優先させて立地を考える。

    ■2/3の人が、ライフスタイルを優先して住宅購入

    ライフスタイル優先の人が、リセールバリュー優先の人を大きく上回り、全体の2/3の人がライフスタイル優先と回答しました。

    住宅の購入理由は、結婚・出産・子供が大きくなったからなど、比較的ポジティブな要因で購入を検討される方が多いものです。もしかしたら、家の購入を検討している段階で売却のことなど夢にも思わないのが一般的かもしれません。

    ライフスタイル優先派/リセールバリュー優先派別 許容徒歩分数

    リセールバリュー優先派は、駅からの距離10分以内が57%

    ライフスタイル優先派とリセールバリュー優先派で分けて、駅からの許容徒歩分数を見ると、徒歩10分まで許容すると回答した人が、ライフスタイル優先派が45%に対して、リセールバリュー優先派は57%と、10ポイント以上多くなりました。リセールバリュー優先派が、駅からの距離を重視していることが分かります。

    ライフスタイル優先派は、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の2倍

    ライフスタイル優先派は、10分以上の距離を許容する人が55%となり、リセールバリュー優先派の人よりも駅から距離はあまり気にしない結果となりました。なかでも、リセールバリュー優先派でバス便も許容している人が6%に対し、ライフスタイル優先派の人は14%の人がバス便も可と回答し、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の人より2倍以上も多い結果となりました。

     

    「家は一生で一回の買い物」と言われた、バブルがはじける1990年代前半までは、不動産の価格は一貫して上昇していたので、住宅購入時にリセールバリューのことは、あまり考える必要がなかったかもしれません。しかし、購入価格を大きく下回る可能性のある現在では、購入時に売却時のリセールバリューも考えて購入されることを私たちはお勧めしています。離婚、死別、ローンが支払えなくなった、やむを得ず高齢者施設への入居等、住宅を売却しなくてはいけないネガティブな原因も誰にでも起こり得る話です。

     ぜひ、住宅購入時には「購入の頭半分」「売却の時の頭半分」で住宅探しをされることをお勧めいたします。

     

    <物件提案ロボについて>

    「物件提案ロボ」は、主に住宅購入予定者が購入希望条件を登録しておくと、希望条件に合致する新着不動産情報が、不動産の資産価値やリスクが分かる資産価値評価レポートを伴って毎日メール配信されるサービスです。対象不動産は、中古マンション・中古一戸建て、土地(評価レポート無し)となっています。本サービスの大きな特徴は、資産価値評価レポートを伴って配信される点にあります。

     

    資産価値評価レポートは、「物件提案ロボ」と連動して動く「SelFin(セルフィン)」(当社が2016年2月よりサービス提供しているセルフインスペクションWEBアプリ)が自動作成します。改めて情報などを入力する必要がなく、配信されてきた不動産情報をクリックするだけで「SelFin(セルフィン)」が自動的に起動、必要な情報を取得し、ただちに当該住戸の資産価値やリスクなどを判定、資産価値評価レポートを作成します。資産価値評価レポートは、対象不動産の「価格の妥当性」「流動性」「耐震性」「住宅ローン減税の利用の可否」「管理状況」「土地の資産性」を判定し、今回の住宅ローン減税の問題などに、消費者自ら気付くことができるよう設計されています。

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