自宅は夢のマイホームではなく、「運用資産」と考えるべき|不動産の窓口C21グッドコーポレーション

憧れの家

自宅といえども、売却することを考慮した方が良い

マイホームは、いわゆる、サラリーマンの生涯の夢だったわけです。

最近お客様に案内する際には、「自宅といえども、売却することを考慮した方が良いですよ」と言うと、「ずっとそこに住むつもりだから、資産性など考える必要はない」というご意見をお持ちの方がいます。果たして、今後の世の中本当に亡くなるまでその家に住むものでしょうか?

1973年の朝日新聞に「住宅双六」というものが掲載されました。これは、当時の日本社会における住宅事情をライフステージに応じて「標準」的な住み替えを競っていく双六ゲームでした。
最初は地方から働き口を求めて上京し、四畳半の古いアパートで独り暮らしを始めます。何年かして給料が上がったらもう少し質の高い部屋に引っ越す。結婚したら、夫婦二人で暮らすための新居を買うか、借りるかする。子供が出来たら、そこでまた住み替えです。
この双六の「あがり」は、「郊外庭付き一戸建て」でした。この時期は、第一次オイルショック直前の高度経済成長期であり、庭付き一戸建てのマイホームは、双六の「あがり」でした。いわゆる、サラリーマンの生涯の夢だったわけです。

その夢は、土地神話という名の神輿に乗っていました。地価は、右肩上がりで上がっていき、決して下がることがないと思われていました。だからどんなに借金をして背伸びして買っても、それで損をすることはなく、少しでも早く買った人が大きな含み益を上げることができた時代でした。つまり、その当初は「マイホーム」は夢であると同時に、確実な投資でもあったのです。

しかし、これは昔の時代の話であり、今の時代はそうではなくなっています。

バブル崩壊後、経済成長は鈍化し、ライフスタイルも変化し、ついに人口減少時代に突入、
高度成長期と今では不動産市場の環境は激変しています。

この時代にも価値が上がっていく物件はありますが、高度成長期のように何も考えずに買ってもすべての土地が値上がりするなどということはもはやあり得ません。

自分の趣味や思いつきで購入すれば、ほぼ確実に値下がりしてしまいます。よほど慎重に条件を選んで投資しようとしない限り、大きな痛手を受けることになってしまう、残念ながらそういう時代です。

「住宅双六」掲載からすでに約46年が経ち、双六の「あがり」を手にした団塊の世代の人たちは、高齢者といわれる年齢になっています。住宅ローンの返済はすでに終わり、子供もとっくに巣立っています。
ところが、後に残された高齢者夫婦は、必ずしも双六のゴールに満足といった状況ではありません。
足腰が弱り、「駅からの距離が遠い」「坂の上にある自宅までの道がつらい」「自宅の階段の上り下りがしんどい」といった理由から、夢のマイホームを捨てて郊外から都心部へ移住する高齢者が実に増えています。

昔の「郊外庭付き一戸建て」は特徴があり、新たに開発・分譲された新興の住宅街が多く、ほぼ同じような年齢層の住民で構成されています。必然的に移住したりするのも同じ時期が多く、自分が売りに出そうと思うと売りに出ている住戸が近隣に多数あり、価格を下げても買い手が現れず、処分できないという悩みが尽きません。事実上の全財産である郊外の自宅が二束三文でしか売れず、困り果てた親を見かねたお子さんが費用を負担して住替えさせているという例もあります。

そういったケースを目の当たりにすると、永住を前提に出口を考慮せず自宅を買う事が大きなリスクであるという事がわかってきます。

20年後、30年後も同じ場所に住もうと思っていても、人生は長いです。思っていた通りに事が運ばないことは多々あります。転勤、子供の教育、親の介護、様々な要因で、その場所に住み続けられない事情が出てきます。それが人生というものです。

今の時代には、自宅は「夢のマイホーム」ではなく、「人生最大の運用資産」と考えるべきだと思います。市場価格と流動性を考慮して物件を選び、必要が出てきたら売却して現金化する。そういう選択肢を持っておくことが大切です。そういった視点も持ちながら家探しをされることをお勧めします。

フラット35Sを選択肢に加えてみても良いでしょう。

ローン「想定返済期間」も考えておきましょう

住宅ローンの選択は、一番損のない得するやり方を探しておくのがポイントです。
そのために前提として考えておいた方がよい項目の一つとして「想定返済期間」があります。
ほとんどの方は、変動金利、固定金利などの種類、毎月の額、繰り上げ返済の場合の手数料等を気にする方が多いと思いますが、資金に余裕がある方は、この点も考えておいても良いかもしれません。

住宅ローンは返済期間が長いほど、利息も高くなるため、実際には繰り上げ返済を行って、最終的には25年前後ぐらいで返してしまう方が多いそうです。この繰り上げ返済の計画をローン計画とともに立てておき、それを頭に入れたうえで、金融機関はどこにするか、金利は固定にするか変動にするか、保証料は一括払いにするか分割にするか、といったことを決めた方が、より経済的な住宅ローンの計画ができます。

例えば、多少余裕があって10年~20年余りで返済できる見込みがあり、しかも金利引き下げがつくのであれば、変動金利型の方がお得です。逆に、資金的にぎりぎりに近く、35年かけてコツコツ返していくしかないのであれば、固定金利型のメリットも出てくるので、フラット35Sを選択肢に加えてみても良いでしょう。

ローン保証料は当然、「分割払い(金利上乗せ型)」の方が高く、35年かけて返済するのであれば一括払いの2から3倍くらいになってしまいます。ただし、35年ローンが繰り上げ返済によって15年短くなって20年になった、という場合には、使わなかった15年分の未経過分の保証料の一部が通常返金されます。
ただし、戻し保証料には下記のような注意点も存在します。
・全ての金融機関で、戻し保証料を受け取れるわけではない。
・かなりの割合で保証料は償却される
・戻し保証料を受け取るには、手数料として1万円程度必要になる
・借り換えの際にも戻し保証料は受け取れるが、別途全額繰り上げ返済手数料が必要になる
・金利上乗せ型の場合は、戻し保証は発生しない

変動金利型で借りたローンの繰り上げ返済は、ウェブ上で手続きを行えば手数料は無料になるところが多くなりました。変動金利型でこまめにゲーム感覚で返していきたいという人は、保証料は分割の方が得という場合も中には出てくるでしょう。

せっかく繰り上げ返済をしても、保証料の返金分が返金手数料で食われてしまって、結果は35年分の保証料に近い額を支払ったというケースもあります。このようなとき、分割払いならそれまでの分しか払っていませんから、その方がマイナスは小さいことになります。その点も結構な額になってきます。

保証料の支払い方は申込と時に決めたら変えられませんので、返済の計画をよく考えて、まずは銀行に、あるいはFPや不動産業者等によく相談しておくとよいと思います。

長期固定金利住宅ローン【フラット35】

フラット35ってどういう仕組かご存知ですか?

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構からの融資を受ける事になりますが、そもそも住宅金融支援機構の目的やフラット35の仕組を皆さんはご存知でしょうか?

独立行政法人住宅金融支援機構は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供、その他の援助の業務を行うほか、一般金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与するということを目的としているそうです。

証券化支援業務が住宅金融支援機構の主要業務で、証券化とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関から住宅ローンを買取り、その債権を信託し、それを担保とした証券を投資家に発行することで住宅ローン買取りのために資金調達を行っています。民間の金融機関は、住宅金融支援機構に住宅ローンを買い取ってもらうことで、長期固定金利の住宅ローンの提供がしやすくなり、これを利用した長期固定金利住宅ローンを【フラット35】といいます。

有難い制度だと本当に思います。

一般の金融機関では借入額が伸びなかったり、そもそも借入自体が難しい状況の場合もあるかと思いますが、住宅金融支援機構は国民生活の安定を目的にしているので、出来るだけ多くの方が住宅ローンを組む事が出来るようになっています。

ですが今回、住宅金融支援機構は不正の疑いが113件もあったことを公表し、9月までに調査を行い、不正の事実が確認出来た場合は、融資の一括返済を求めるなどの対応をとる事が発表されました。

不正の内容としましては、投資用物件の取得や、住宅の購入価格の水増しなど、本来のフラット35は住宅部分に対してのみの融資となっている為、それ以外の融資は不正となってしまいます。

今では諸費用も融資の対象となったり、10割融資も可能となり、高額な頭金がなくても住宅が購入できるようになりました。(個人の状況によりますが…)

そもそもフラット35のおかげでマイホームを持つことが出来た方も多いかと思います。

融資を受ける事ができなくなってしまっては、マイホームは夢でしかありません。

こういった不正などが今後起こらない世の中になってほしいものです。

地震保険の仕組み

    生活を立て直すときには地震保険が役立つ

    もしも大きな地震によって被災した場合、生活を立て直すときには地震保険が役立つのでは無いでしょうか。
    地震保険では、契約できる補償の対象や、方法、保険金額、支払い基準に制限があります。被災したときに「期待していた補償を受けられなかった」ということがないように、地震保険の仕組みをしっかりと理解しておくと良いと思います。

    ○地震保険の対象
    居住用建物(専用住宅及び併用住宅)及び家財です。
    自動車は家財に含まれないので注意しましょう。
    ○契約方法・保険金額
    地震保険単独での契約は出来ず住宅火災保険もしくは住宅綜合保険に付帯して契約になります。
    契約できる保険金額には制限があり、火災保険の契約金額の30%~50%の範囲内で設定する必要があります。
    建物で5000万円、家財で1000万円の上限があります。
    保険料は、建物の構造、所在地により異なります。
    ○割引制度(重複適用は不可)
    ・耐震等級割引
    ・建築年割引
    ・免震建築物割引
    ・耐震診断割引
    ○補償内容
    地震・噴火・津波を原因とする損害が補償の対象になります。
    ○支払い(平成29年1月以降の契約以降)
    ・全損(保険金額100%)
    ・大半損(保険金額60%)
    ・小半損(保険金額30%)
    ・一部損(保険金額5%)
    ※平成29年1月以前の契約は加入している保険会社にご確認ください。

    また、保険料の負担を抑えるには割引制度の他に「地震保険料控除」があります。

    年末調整や確定申告などの税金の控除制度も利用する事が出来ます。
    保険会社から届く「控除証明書」を添えて申告する必要がありますので控除証明書が届いたら、申告するときまで大切に保管しておきましょう。
    特定の地震保険契約がある方は、「地震保険料控除」を適用することで、支払った保険料の金額に応じて、所得税や住民税の控除を受けることができます。

    地震保険で補償される金額は、最大でも火災保険の保険金額の50%までとなるため、決して十分な金額とはいえないでしょうが
    被災後に家を建て直さないとしても、住宅ローンの返済や、新しい住まいの賃料、当面の生活費など、生活を立て直すためには多くのお金が必要となります。十分な預貯金がなく、このような事態を乗り切ることが難しそうな場合もありますので、地震保険に加入することをおすすめします。

     

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