離婚による財産分与と不動産の話

近年では3組に1組が離婚すると言われています。

実際に厚生労働省の「人口動態統計」を見てみると婚姻件数が約54万件であるのに対して、離婚件数は約19万件となっています。

学校に通っているお子様がいるご家庭などの場合には、ご夫婦のどちらかがお子様と一緒に住み続ける、という判断となる場合が多いようです。

転校などでお子様の生活環境を変えたくない、というご希望ですね。

こうした場合には、不動産の名義をどうするか、という問題が生じます。

もともと名義をもっていた方が住み続けるのであればスムーズですが、名義を持っていない方が住み続ける場合には、名義の書き換えなどが発生することがあります。

離婚の際には、「財産分与」という方法で不動産や金銭などを相手方に渡すことになりますが、その場合にも、税金などに注意が必要です。

あまりに多額の財産が相手方に渡された場合には「贈与税」が発生しますし、不動産については「譲渡所得税」がかかってしまう場合もあります。

税金面についても慎重に検討する必要があるのでご注意ください。

また、住宅ローンが残っている場合には、金融機関との打ち合わせが必要になります。

ローンの残債を誰が引き継ぐか、連帯債務者や連帯保証人はどうするか、など細かい問題があり、簡単な手続きではありません。

また、大抵の金融機関との契約書には、「無断で名義変更をした場合には、ローンの一括返済を求めます」といった規定が定められています。

離婚によって不動産の名義を変更する場合には、事前に金融機関と打ち合わせを進めるようにしましょう。

一方で、お子様がいないご夫婦の場合には、離婚を機に売却をして現金で分割するという方法が多いでしょうか。

お引越しをして、心機一転、新しい生活のスタートを切るというご判断もありですね。

ただ、こうした場合でも、住宅ローンが完済できるのか、という点が大きなポイントになります。

売却代金で住宅ローンが完済できないとなると、手出しで不足分を補うなど、売却時の大きな負担となってしまいます。

もちろんこうした離婚の場合に限らず、転勤・転職や親の介護など、購入した物件にずっと住み続けるケースも少なくなってきている印象です。

将来的にどんな問題が発生するかわかりませんが、そうした場合にお住まいが選択肢の足かせや負担になることは避けたいものです。

資産価値の下落しにくい不動産を選択することで、より良い生活や建設的な選択ができるようになっていただければと思います。

まずは、物件の高値掴みをしない、イレギュラー要素がない物件を選ぶ、といったことが大切になるかと思います。

自宅は夢のマイホームではなく、「運用資産」と考えるべき

    ずっとそこに住むつもりだから、資産性など考える必要はない

    最近お客様に案内する際には、「自宅といえども、売却することを考慮した方が良いですよ」と言うと、「ずっとそこに住むつもりだから、資産性など考える必要はない」というご意見をお持ちの方がいます。果たして、今後の世の中本当に亡くなるまでその家に住むものでしょうか?

    1973年の朝日新聞に「住宅双六」というものが掲載されました。これは、当時の日本社会における住宅事情をライフステージに応じて「標準」的な住み替えを競っていく双六ゲームでした。
    最初は地方から働き口を求めて上京し、四畳半の古いアパートで独り暮らしを始めます。何年かして給料が上がったらもう少し質の高い部屋に引っ越す。結婚したら、夫婦二人で暮らすための新居を買うか、借りるかする。子供が出来たら、そこでまた住み替えです。
    この双六の「あがり」は、「郊外庭付き一戸建て」でした。この時期は、第一次オイルショック直前の高度経済成長期であり、庭付き一戸建てのマイホームは、双六の「あがり」でした。いわゆる、サラリーマンの生涯の夢だったわけです。

    その夢は、土地神話という名の神輿に乗っていました。地価は、右肩上がりで上がっていき、決して下がることがないと思われていました。だからどんなに借金をして背伸びして買っても、それで損をすることはなく、少しでも早く買った人が大きな含み益を上げることができた時代でした。つまり、その当初は「マイホーム」は夢であると同時に、確実な投資でもあったのです。

    しかし、これは昔の時代の話であり、今の時代はそうではなくなっています。

    バブル崩壊後、経済成長は鈍化し、ライフスタイルも変化し、ついに人口減少時代に突入、
    高度成長期と今では不動産市場の環境は激変しています。

    この時代にも価値が上がっていく物件はありますが、高度成長期のように何も考えずに買ってもすべての土地が値上がりするなどということはもはやあり得ません。

    自分の趣味や思いつきで購入すれば、ほぼ確実に値下がりしてしまいます。よほど慎重に条件を選んで投資しようとしない限り、大きな痛手を受けることになってしまう、残念ながらそういう時代です。

    「住宅双六」掲載からすでに約46年が経ち、双六の「あがり」を手にした団塊の世代の人たちは、高齢者といわれる年齢になっています。住宅ローンの返済はすでに終わり、子供もとっくに巣立っています。
    ところが、後に残された高齢者夫婦は、必ずしも双六のゴールに満足といった状況ではありません。
    足腰が弱り、「駅からの距離が遠い」「坂の上にある自宅までの道がつらい」「自宅の階段の上り下りがしんどい」といった理由から、夢のマイホームを捨てて郊外から都心部へ移住する高齢者が実に増えています。

    昔の「郊外庭付き一戸建て」は特徴があり、新たに開発・分譲された新興の住宅街が多く、ほぼ同じような年齢層の住民で構成されています。必然的に移住したりするのも同じ時期が多く、自分が売りに出そうと思うと売りに出ている住戸が近隣に多数あり、価格を下げても買い手が現れず、処分できないという悩みが尽きません。事実上の全財産である郊外の自宅が二束三文でしか売れず、困り果てた親を見かねたお子さんが費用を負担して住替えさせているという例もあります。

    そういったケースを目の当たりにすると、永住を前提に出口を考慮せず自宅を買う事が大きなリスクであるという事がわかってきます。

    20年後、30年後も同じ場所に住もうと思っていても、人生は長いです。思っていた通りに事が運ばないことは多々あります。転勤、子供の教育、親の介護、様々な要因で、その場所に住み続けられない事情が出てきます。それが人生というものです。

    今の時代には、自宅は「夢のマイホーム」ではなく、「人生最大の運用資産」と考えるべきだと思います。市場価格と流動性を考慮して物件を選び、必要が出てきたら売却して現金化する。そういう選択肢を持っておくことが大切です。そういった視点も持ちながら家探しをされることをお勧めします。

    66%が資産価値よりライフスタイル優先|「立地に関するアンケート」住宅購入意識調査

      アンケート調査を行いました

      「既存住宅売買瑕疵保険の普及」や「重要事項説明書への建物状況調査の実施の有無の表示」「安心R住宅」等、国は多くの施策を打ち出し、安心して取引できる既存住宅流通市場の実現を目指しています。しかし、せっかく制度が整備されても、売却価格が購入時の価格を大きく下回る場合などは、売却後に住宅ローンの残債が残ってしまい、売るに売れない状態となります。住宅の資産価値が目減りする状況では、既存住宅流通市場の活性化も、ままなりません。

      そこで今回の調査は、不動産を購入する際に、どの程度の人が売却時の資産性に配慮しながら購入を検討しているかについて、アンケート調査を行いました。

      <質問1>自宅の購入は、駅から徒歩何分まで許容できますか?

      意外と多い!?駅から16分以上でも構わない

      駅からの距離は、住宅の資産価値に最も影響を及ぼすポイントです。一般的に、駅に近ければ近いほどリセールバリューも維持されやすい傾向があります。徒歩10分以内と回答した人は54%で、10分以上を許容できると回答した人が46%という結果でした。最近は、駅からの距離が7分以内の物件を勧めるケースも増えていますが、7分以下と回答した人は22%でした。

      また、駅から16分以上、もしくはバス便でも構わないと回答した人が22.6%となり、約1/4の人が、16分以上の距離を許容していることが分かります。

      20代は、10分までと回答した人が66.7%に上り、若い世代は利便性を求めていることが分かります。対して、30代は、16分以上やバス便を許容できる割合が29.3%と、ほぼ3割を占めました。駅からの距離よりも子育て環境を優先するからなのでしょうか、

      子育て世代は駅からの距離に寛容であることが分かります。また、60代以上では、5分までと回答する人が15.8%と、他の世代よりも突出しており、子育てを終えた世代には、利便性を求める層が一定割合存在することが分かります。

      <質問2>自宅を購入する場所は、どちらを優先させますか?

      2/3の人が、ライフスタイルを優先して住宅購入

      ① 通勤・通学に便利、子供の学区域、昔から住んでいるなど、自分のライフスタイルを優先に立地を考える。

      ② 売却時に値段が下がりにくいなど、リセールバリュー(売却時の価格)を優先させて立地を考える。

      住宅の購入理由は、結婚・出産・子供が大きくなったからなど、比較的ポジティブな要因で購入を検討される方が多いものです。もしかしたら、家の購入を検討している段階で売却のことなど夢にも思わないのが一般的かもしれません。

      リセールバリュー優先派は、駅からの距離10分以内が57%

      ライフスタイル優先派とリセールバリュー優先派で分けて、駅からの許容徒歩分数を見ると、徒歩10分まで許容すると回答した人が、ライフスタイル優先派が45%に対して、リセールバリュー優先派は57%と、10ポイント以上多くなりました。リセールバリュー優先派が、駅からの距離を重視していることが分かります。

      ライフスタイル優先派は、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の2倍

      「家は一生で一回の買い物」と言われた、バブルがはじける1990年代前半までは、不動産の価格は一貫して上昇していたので、住宅購入時にリセールバリューのことは、あまり考える必要がなかったかもしれません。しかし、購入価格を大きく下回る可能性のある現在では、購入時に売却時のリセールバリューも考えて購入されることを私たちはお勧めしています。離婚、死別、ローンが支払えなくなった、やむを得ず高齢者施設への入居等、住宅を売却しなくてはいけないネガティブな原因も誰にでも起こり得る話です。

       ぜひ、住宅購入時には「購入の頭半分」「売却の時の頭半分」で住宅探しをされることをお勧めいたします。

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