連帯債務について|不動産の窓口C21グッドコーポレーション

契約

契約書は隅から隅まで理解するのは大変

連帯債務についての問題です

【問題】

A・B・Cはお金を1人400万円ずつ負担して、Kから伊豆の別荘を買うことにしました。契約では、売主は買主のうち誰に対しても全額請求できるという特約がついていました。債権者Kは、誰に対していくら請求できるでしょうか?

契約書は隅から隅まで理解するのは大変ですが、知らないで契約してしまうともっと大変なことになってしまう場合もあります。

上記の場合は、何も特約がなければKはAに全額支払えとは言えず、A・B・C各自に400万円ずつ請求するのが原則となります。

上記の問題は要するに連帯債務にしますという特約が付いている事になります。

連帯債務にするという特約があれば、KはA・B・Cの1人に対し、同時もしくは順次に全員に対して1,200万円の全部または一部の支払を求めることが可能となります。

また、誰か1人が1,200万円支払った場合には、3人全てがKに対してお金を支払う義務がなくなります。

もちろん全員に1,200万円の支払いを求めたとしても、Kが受け取ることができる金額は1,200万円とはなりますが、支払を求める側としては3人の中の誰かに支払ってもらえれば良いので、よりお金の回収がスムーズに出来るようになるという利点があります。

通常の住宅ローンを組む場合は複雑な特約をつける事はないと思います。

ですが、ペアローンなのか、連帯債務なのか、連帯保証なのか、それぞれのご家庭の事情で契約内容は異なってくるので、ご自身がどういう契約をされたのかは把握しておく必要があります。

【問題】

Kが息子のAとその友人B・Cに伊豆の別荘を売却し、代金1,200万円については連帯債務としました。代金支払い前にKが死亡し、Aは単独で当該別荘を相続しました。この場合、B・Cは債務を負う事になるのでしょうか?

連帯債務の場合の相続編です。

こうなるとAは相続により連帯債務者の1人でありながら債権者という立場に立つことになります。そのためAの負っている債務は消滅し、他の連帯債務者B・Cもこの債務について免れることとなります。

もちろんAはB・Cに対してそれぞれの負担分は請求することは可能ですが、Kとの契約においては民法では免れたとこになります。

上記のようなケースではなくとも相続というのが今後発生してくる事もあるかと思います。

不動産は、購入時だけが不動産を取得するわけではなく、相続という形でもご自身が将来考えなくてはならない資産となってくるかと思います。

相続するその時に考えるのではなく、今想定できることは事前にお調べしておく事をお勧めします.

販売図面の備考に書かれている内容の確認は必須ですよ!

販売図面の備考に結構大切なことが書かれています

販売図面の備考に「再建築不可」などが記載されているのをご覧いただいた事があるかもしれませんが、これは広告に関する規制で、明示することが義務付けられております。
内容としましては、

事業者は、一般消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、立地、環境等に関する事項または取引の相手方に著しく不利な取引条件であっても、規則で定める事項については、それぞれの定めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければなりません。

例えば…

①市街化調整区域に所在する土地
市街化調整区域に所在する土地については「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示すること。

②接道義務を果たしていない土地
建築基準法42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。

③路地状部分のみで道路に接する土地
路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、路地部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示すること。

④セットバック義務が課せられる土地
建築基準法42条2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合は、併せてその面積を明示すること。

などと、明示義務があるので、しっかりと確認するようにしてください。

その他でも、古家・廃屋が存在する土地、高圧電線路下にある土地、傾斜地を含む土地、著しい不整形地、などと明示しなければならない項目はたくさんありますので、もしもそういった図面をご覧になられた際には、詳細を確認する事をお勧めします。

不動産業界では、不動産の取引に関する表示に関する事項を定めることにより、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択及び事業者間の構成な競争を確保する事を目的としています。

細かい内容は覚える必要はありませんが、通常はあまり見ない内容が記載されている時は、不動産会社に詳細の資料を求めるなど、契約前に把握出来るようにしておきましょう。

不動産売買における「契約」はどの時点で成立するのか?

民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立する

民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも書面(契約書)の作成は必要ではありません(民法555条)。

賃貸借契約も同様です。

実際に、宅建業者が関与せずに個人同士の建物賃貸借契約や借地契約、駐車場賃貸借契約などでは契約書がないまま物件が引き渡されて家賃や地代も支払われているということもあり得ますが、契約書がなくても賃貸借契約は成立していると考えられます。

しかし、宅地建物の売買契約の場合においては、売買契約書の作成が予定されているのが通常です。ある土地について、売主側と買手側が「3,000万円で売ります」「3,000万円で買います」ということで一致したとしても、土地や建物の売買契約の場合には、代金以外にも協議しなければならない(例えば、古い家屋がある場合にそれを解体してから引き渡すのか)、ローンを利用する場合は、ローン条項をどうするか、売主は瑕疵担保責任をどこまで追うことにするのか、といったことです。

こういった点については、契約書案を作成する過程で協議を重ねて条件を詰めながらそれを契約書にまとめていく作業をするのが一般的です。いくら代金を3,000万円でするという大枠で合意していたとしても、それ以外の条件で折り合いがつかなければ、契約が成立したと考えるわけにはいきません。当事者としても、売買契約書を取り交わすことを予定している場合は、契約書に署名・捺印したときに契約が成立すると考えていることが多いでしょう。

宅建業者が関与する宅地建物の売買契約や、宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には、宅建業法第37条の書面交付の義務があり、通常、契約書に宅地建物取引士が記名・押印をすることによりこれに変える運用がなされていることから、結局のところ、宅地建物の売買契約や宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には契約書の作成が予定されているともいえます。

したがって、宅建業者が関与する宅地建物の売買契約の場合には、契約書を作成して当事者が署名・押印した時点で契約が成立する(したがって、契約書を取り交わす前はまだ契約は成立していない)と考えるのが、実態に合っているというべきでしょう。
※宅建業者が仲介する宅地建物の賃貸借契約においても同様です。

公簿売買と実測売買

    「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合の違いを理解しましょう

    土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。
    「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。
    土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。
    売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明」の記載に従って行いますが、「全部事項証明書」に記載されている面積(公簿面積)と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか2つの方法があります。

    これがいわゆる、「公簿売買(登記簿売買)」と「実測売買」です。

    「公簿売買(登記簿売買)」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求出来ません。
    このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています。
    実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。

    既に実測済みであって公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合にも、この状況で支障はありません。

    これに対し、「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。
    実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの代金を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額(概算)を決めておいて残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金楽を確定し、精算します。実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう。

    ※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、1㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。

    初めて不動産の取引をする買主様にとって、なんらかこの違いの意味よく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになる事がありますので、少なからず、最低限の知識は身に付けておきましょう。

     

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